Que l'on soit acheteur ou vendeur d'un bien immobilier, le passage devant le notaire constitue l'étape primordiale de toute transaction. Un passage qui coûtera désormais plus cher, le ministère de la Justice ayant décidé par décret d'augmenter les tarifs de ces officiers publics de près de 7%.

Pour la première fois depuis 2006, le ministre de la Justice et Garde des Sceaux, Michel Mercier, vient de revoir à la hausse les honoraires perçus par les notaires. Publié au Journal Officiel le 19 février dernier, le décret instituant cette augmentation de tarifs (+6,85% en moyenne) a de quoi réjouir les quelques 9.000 notaires français, un peu moins les particuliers.

Si deux tiers des français se sont déjà retrouvés devant le bureau d’un notaire, ils devront désormais payer plus cher les services proposés par l’officier public, quelle qu’en soit la nature (Pacs, contrat de mariage, donation, succession, acte de vente d’un bien immobilier, etc.). Totalement transparents puisque déterminés à l’échelle nationale par le ministère de la Justice, les honoraires des notaires (émoluments fixes et proportionnels) enregistrent donc une hausse moyenne de 6,85%.

Concrètement, si un propriétaire souhaitant joindre les diagnostics immobiliers d’un logement (plomb, DPE, amiante, gaz, etc.) à l’acte de vente devait jusqu’ici débourser 17,46 euros par document, il lui en coûtera désormais 18,65 euros. La rédaction de l’acte indispensable à un achat immobilier passe quant à lui de 393 à 420 euros (source Le Figaro).

Enfin, le décret publié samedi dernier procède à l’ajustement des « émoluments proportionnels » perçus par les notaires lors de transactions immobilières. Déterminés en fonction de l’importance de la transaction, ceux-ci étaient jusqu’à présent fixés à 1,10% du montant de la transaction (pour les ventes comprises entre 17.000 et 30.000 euros) ou à 0,825% pour les ventes excédant les 30.000 euros. Sans toutefois toucher aux pourcentages en eux-mêmes, le ministère modifie ces seuils en appliquant désormais un émolument proportionnel de 1,10% à toutes les cessions comprises entre 17.000 et 60.000 euros. Loin d’être fortuite, cette adaptation permet au gouvernement de contenter les notaires tout en ménageant un marché immobilier dont la grande majorité des ventes sont réalisées à un prix excédant les 60.000 euros.

Depuis les débuts de la crise de l'immobilier en 2008, l'image de marque des agents immobiliers n'a cessé de se dégrader. Pour endiguer le phénomène, le réseau d'agences Guy Hoquet entend bien révolutionner la profession en proposant depuis mercredi un éventail de nouveaux services.

Les agents immobiliers ne doivent plus se focaliser exclusivement sur leurs honoraires mais doivent désormais se tourner vers le consommateur. Voilà quelle pourrait être la nouvelle politique du réseau d’agences Guy Hoquet l'Immobilier qui espère bien se doter d’un nouveau visage de proximité et changer la mauvaise image dont pâtit la profession auprès de l’opinion publique. A cette fin, le réseau a inauguré, ce mercredi 23 février 2011, tout un panel de services inédits destinés tant au vendeur qu’à l’acheteur potentiel.

« En France ce métier est entièrement codifié par la loi. Les agents ne font que s'adapter aux textes, s'ils proposent de nouveaux services, c'est qu'une loi l'impose », déplore le directeur général de Guy Hoquet, Frédéric Monssu. Pour Guy Hoquet lui-même, fondateur du groupe portant son nom, le réseau affiche désormais l’ambition « de faire bouger les pratiques d’un marché encore beaucoup trop critiqué, en mettant en place ces nouveaux services nous engageant aux côtés de nos clients ».

Chaque agence du groupe se propose donc d’offrir deux nouveaux services aux propriétaires signant avec elle un mandat de vente exclusif : le prix de vente garanti et le délai garanti.

• Le prix de vente garanti : chaque vente d’un bien effectuée par une agence Guy Hoquet devra l’être à un prix au moins égal à l’estimation immobilière réalisée préalablement. Dans l’éventualité où une transaction serait finalisée à un prix inférieur de plus de 10% à cette estimation, le réseau s’engage à renoncer à ses honoraires. « Imaginons un bien estimé à 200 000 ¤ : si, au moment de la signature de la promesse de vente, le prix est inférieur à 180 000 ¤, alors le vendeur ne versera pas d’honoraires à l’agence concernée », explique Frédéric Monssu pour illustrer cette assurance donnée au client.
• Le délai garanti : dans le même ordre d’idée, le réseau entend également prémunir le propriétaire face à une mise en vente interminable. L’agent immobilier verra ainsi ses honoraires baisser si le bien immobilier ne trouve pas preneur dans un délai de 90 jours. En pratique, passé cette échéance, chaque mois d’attente réduira le montant des honoraires de l’agent de 20%.

Si Guy Hoquet l’Immobilier fait donc la part belle aux vendeurs, il n’en oublie pas pour autant les acquéreurs et leur propose l’Assistance et Suivi Garantis. A en croire le communiqué de presse diffusé, celle-ci se caractérise par un accompagnement élargi de l’acheteur avant, pendant et même après la transaction. Tous les deux ans, le nouveau propriétaire pourra ainsi profiter d’une estimation immobilière gratuite de son logement. Le réseau d’agences s’engage également à distribuer aux acquéreurs un « guide conseils malins » dont le principal intérêt est de proposer des bons d’achat divers et variés (pour une valeur de 6.000 euros à utiliser auprès de cuisinistes partenaires, magasins d’ameublement, décoration, etc.).

Branle-bas de combat au gouvernement. Devant la récente attaque en règle de l'UFC-Que Choisir contre la supposée fiabilité du diagnostic de performance énergétique (DPE), Nathalie Kosciusko-Morizet et Benoist Apparu se sont portés au secours du dispositif en annonçant un encadrement renforcé de celui-ci.

Rendue publique en début de semaine, une enquête de l’UFC-Que Choisir pointait du doigt le manque de fiabilité du diagnostic de performance énergétique. Soumettant 4 maisons individuelles à l’expertise de 16 diagnostiqueurs, l’association de consommateurs dévoilait des résultats « effarants » et un manque flagrant d’homogénéité entre les différentes prestations. Au terme de l’étude, l’UFC-Que Choisir constatait ainsi que « sur 4 maisons visitées [...] deux maisons ont été classées dans pas moins de 3 classes énergétiques différentes, une a été classée dans 2 étiquettes différentes ».

(Pour en savoir plus, lire notre article sur le sujet)

Devant la mauvaise image du DPE que donne l’enquête, le gouvernement ne pouvait faire autrement que de défendre un dispositif sur lequel il entend s’appuyer de plus en plus (rappelons que le DPE s’inscrit désormais sur les annonces immobilières et occupe une place importante au sein du nouveau prêt à taux zéro Plus). Nathalie Kosciusko-Morizet et Benoist Apparu se sont donc empressés de répondre par voie de communiqué à l’UFC-Que Choisir. La ministre de l’Ecologie et le secrétaire d’Etat au Logement ont ainsi tenu à rappeler « qu’un vaste plan d’actions a été engagé dès octobre dernier pour rendre plus fiable le diagnostic de performance énergétique », précisant également que « des réunions de consultations avec les fédérations de diagnostiqueurs et l'ensemble des acteurs concernés auront lieu tout au long du mois de mars ».

Si les réflexions engagées autour du DPE feront l’objet d’un premier bilan dès le mois d’avril 2011, on connait d’ores et déjà les pistes qu’entend explorer le gouvernement. Le 27 octobre 2010, Benoist Apparu évoquait en effet pas moins de 7 axes de travail autour desquels devait s’articuler la refonte du DPE. Parmi ceux-ci, le secrétaire d’Etat au Logement mentionnait notamment « l’amélioration des méthodes de calcul pour la réalisation des diagnostics, le perfectionnement du contrôle des diagnostics effectués, ou encore la mise en place d’un suivi amélioré des réclamations ».

Nathalie Kosciusko-Morizet et Benoist Apparu estiment qu’ « il est indispensable de prendre des mesures concrètes afin d’améliorer cet outil ». Dans cette optique, u ne attention toute particulière devrait également être portée sur l’encadrement de la formation des professionnels en charge du diagnostic de performance énergétique.

Malmené par la crise entre 2008 et 2009, le secteur de l'immobilier neuf semble avoir retrouvé le sourire. Dévoilés ce mardi 21 février 2011, les chiffres officiels du ministère de l'Ecologie et du Développement durable font en effet état d'une nette progression des ventes de logements pour l'exercice 2010.

Sur le seul 4ème trimestre 2010, près de 28.000 logements neufs ont été vendus. Cette progression de 6% par rapport à la même période un an auparavant vient donc confirmer le regain de santé de l'immobilier neuf en 2010. Selon le ministère de l’Ecologie, le nombre de logements vendus sur l’ensemble de l’année s’élève à 115.051, soit une hausse de 8,6% par rapport à 2009. Le nombre calamiteux de transactions enregistrées en 2008 (79.400 logements vendus) semble loin et ce secteur de l’immobilier flirte désormais avec son niveau record de 2007 (127.300 unités). Pour l’économiste Michel Mouillart, au final « la crise aura duré moins d’une année ».

Concernant la construction, la tendance s’affiche également à la hausse avec une franche progression du nombre de mises en chantier au cours des 3 derniers mois (+27,3% entre novembre et janvier). En variation annuelle, la hausse s’établit à +6,1%. Du côté des permis de construire, des chiffres extrêmement positifs viennent là encore la reprise : progression de 14,5% sur les 3 derniers mois (à 110.786 unités) et de 19,5% sur l’ensemble de l’année 2010.

Seule ombre au tableau mais non des moindres, les promoteurs semblent avoir encore beaucoup de mal à constituer un stock de logements disponibles apte à répondre à la demande. Selon Benoist Apparu, avec 59.000 unités, « le stock de logements neufs en vente est au plus bas depuis le début de l’année 2006 ». Le secrétaire d’Etat au Logement note toutefois que « ces très bons chiffres confirment la reprise de la construction de logements en France et la sortie de crise ». Il profite également de l’occasion pour rassurer ceux qui douteraient de l’impact positif du nouveau PTZ+ : « la fin des mécanismes de soutien conjoncturel du plan de relance [prêt à taux zéro, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et prêt Pass Foncier] ne semble pas se traduire par un ralentissement de l'activité », signale Benoist Apparu avant d’ajouter que le prêt à taux zéro Plus pourrait bien « constituer un relais de croissance dans les prochains mois ».

Selon le courtier MeilleursAgents.com, les prix immobiliers en Ile-de-France suivent deux tendances opposées en ce premier mois de l'année 2011 : ils continuent à augmenter à Paris et dans l'Ouest francilien tandis que la Petite couronne est en repli.

Dans la capitale, les prix progressent de 2.4%. Les Hauts-de-Seine et les Yvelines poursuivent la même tendance à la hausse et affichent respectivement +1.8% et +1.4% en janvier 2011. Ces chiffres s'expliquent par la multiplication des ventes de grandes surfaces à Paris et la surenchère effectuée par les vendeurs désireux de profiter de larges plus-values.

En revanche, les prix dans les autres départements de la Petite couronne continuent à reculer après une baisse amorcée en décembre. La Seine St Denis enregistre une diminution notable avec -2.6%. Dans le Val-de-Marne, les prix baissent de 0.4%. La hausse des taux d'intérêt a entraîné une baisse du pouvoir d'achat immobilier dans ces départements où le revenu annuel médian est plus modeste, d'où un réajustement des prix de vente. Par ailleurs, les délais de vente deviennent plus longs et les acheteurs négocient davantage. Dans le reste de l'Ile-de-France, en Grande couronne, les prix ont augmenté de 0.7%.

Selon les chiffres communiqués par la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI), les ventes de logements neufs ont atteint 117 000 unités en 2010. Ce chiffre a progressé de 13% par rapport à 2009. Les prix, quant à eux, enregistrent une hausse moyenne de 6.5% en 2010. Ils ont augmenté de 3.9% en province et de 9.8% en Ile-de-France.

Les ventes ont été largement portées par les aides à l'acquisition : 63% de celles-ci représentent investissements locatifs Scellier. L'accession à la propriété classique, quant à elle, a diminué : elle totalise 15 473 ventes en 2010 contre 17 282 l'année précédente.

Les mises en vente ont atteint 74 796 unités tandis qu'elles étaient de 50 822 unités en 2009, soit une hausse de 47%. Cependant, à la fin de l'année, l'offre commerciale a diminué de 14% et a été ramenée à 29 476 unités.

La Banque centrale européenne (BCE) maintient le statu quo sur le front des taux directeurs. « Le Conseil des gouverneurs a confirmé que le niveau actuel des taux directeurs de la BCE demeure approprié. Par conséquent, il a décidé de les laisser inchangés », justifie le président de l'institution monétaire, Jean-Claude Trichet.

En clair, le taux de refinancement - le principal des taux directeurs - se maintient au niveau historiquement bas de 1%, le même depuis mai 2009.

Pour mémoire, ce taux impacte indirectement les taux d'intérêt des crédits immobiliers aux particuliers. Le principe ? Le taux de refinancement se répercute sur l'Euribor 3 mois, l'indice de référence du marché interbancaire (lieu où les banques se prêtent de l'argent entre elles à court terme). Après cette étape, les banques vont ensuite pouvoir prêter à long terme aux particuliers.

Les prix immobiliers dans les huit principales agglomérations hexagonales ont progressé en janvier de 0.19% pour les appartements et de 0.87% pour les maisons, selon la dernière édition de l'indice PAP. Cette double hausse porte le mouvement sur trois mois à respectivement +0.91% et +1.63%.

Sur les douze derniers mois, les appartements se sont revalorisés de 4.98%, chiffre qui s'accélère à +12.24% pour les maisons (+15.36% depuis novembre 2009, soit 15 mois consécutifs de hausse).

En ce qui concerne le taux de négociation (soit la différence entre le prix mentionné dans l'annonce et celui auquel s'est conclue la vente du bien immobilier), le site spécialisé dans les transactions entre particuliers observe un repli à 4.72% pour les appartements (contre 5.03% un mois plus tôt) et à 6.83% pour les maisons (contre 7.19%).

Quant au délai moyen de transaction, il se stabilise à cinq semaines pour les appartements et sept pour les maisons.

Peut-on vraiment se fier au diagnostic de performance énergétique (DPE) ? Alors que ce diagnostic immobilier s'impose désormais sur les annonces et revêt une importance de plus en plus grande pour les vendeurs comme pour les acheteurs, l'UFC-Que Choisir tente de répondre à cette question et dresse un constat pour le moins cinglant.

Ce début d'année 2011 a sans conteste était marqué par l'émergence grandissante du DPE dans le monde de l’immobilier. S’il était déjà indispensable pour toute transaction (vente comme location), le diagnostic de performance énergétique a vu son action renforcée en s’imposant sur les annonces immobilières (depuis le 1er janvier) mais également en étant largement pris en compte dans le cadre du nouveau prêt à taux zéro Plus (PTZ+).

Destiné à informer sur la consommation énergétique réelle d’un logement (classé de A à G), l’objectif initial du DPE est certes louable mais semble toutefois desservi par une mise en application des plus brouillonnes. Dans une enquête récemment menée par l’UFC-Que Choisir, l’association de défense des consommateurs révèle d’ « effarants » résultats et met en doute la supposée fiabilité du DPE.

On le sait, si un logement neuf BBC peut se voir attribuer la classe A tant recherchée, la très grande majorité du parc immobilier français oscille entre les classes D et G. La consommation énergétique d’un bien (et donc la facture de chauffage) variant énormément entre les différentes classes, la fiabilité du DPE revêt une importance considérable pour le propriétaire ou l’acquéreur potentiel. Dans cette optique, l’UFC-Que Choisir a entrepris de tester 16 diagnostiqueurs en leur proposant d’expertiser quatre maisons individuelles. Le constat est sans appel, « sur 4 maisons visitées [...] deux maisons ont été classées dans pas moins de 3 classes énergétiques différentes, une a été classée dans 2 étiquettes différentes ». Au terme de l’enquête, une seule de ces maisons s’est ainsi vue délivrer la même note par l’ensemble des diagnostiqueurs.

Une telle disparité de classification a de quoi susciter l’incompréhension mais surtout la colère de l’association qui s’indigne en constatant qu’ « une des maisons enquêtée a été classée, selon les diagnostiqueurs, en C, D ou E, avec une estimation de consommation allant de 134 kWh à 244 kWh par m2 et par an, soit une facture annuelle variant de 1.000 à 1.800 euros ».

Outre des résultants troublants, l’UFC-Que Choisir pointe du doigt certaines recommandations de travaux données par les diagnostiqueurs à l’issue du DPE. « Sur une maison, pour l’un c’est la toiture qui cause le plus de déperditions de chaleur, pour un deuxième c’est le sous-plancher, pour un troisième les murs… Du coup, les conseils varient. Si on est mal tombé, le logement consommera quasiment autant après travaux qu’avant ! »

Dévoilant les faiblesses d’analyse voire les pratiques commerciales douteuses de professionnels du diagnostic et de l’énergie comme EDF, GDF Suez, Poweo, Direct Energie ou encore Allo Diagnostic, l’UFC-Que Choisir en appelle à « une réforme en urgence du DPE » incluant notamment un renforcement de son cadre législatif.

Après un retour remarqué de la hausse des taux de crédit immobilier fin 2010, ceux-ci ont continué leur progression en ce début d'année 2011. C'est ce que constate le courtier en ligne Empruntis, précisant toutefois observer ici un mouvement de moindre ampleur que lors des mois précédents.

S'ils ont progressé de +0,25% en moyenne en janvier, les taux de crédit immobilier ont enregistré en février une hausse certes moins élevée mais bel et bien présente de l'ordre de 0,05%. Observée sur toutes les durées d'emprunt et dans la majorité des régions, cette tendance à une hausse généralisée dissimule un marché de l’immobilier encore relativement disparate. Selon la porte-parole d’Empruntis, Maël Bernier, « à Paris les prix continuent à monter parce qu’ils sont soutenus par la demande étrangère, tandis qu’en province, le marché tend à se réguler ». Illustrant cette diversité de marchés, le courtier rappelle que si le crédit immobilier tend globalement à se renchérir, quelques rares régions ont affiché des taux d’emprunt en légère baisse. C’est le cas notamment de la région Nord (l’une des plus chères) où un prêt immobilier sur 20 ans a vu son taux d’intérêt moyen passer de 4,10% en janvier à 4,05% en février (le taux sur 15 ans passe quant à lui de 3,85% à 3,80%).

Réaliser une simulation de crédit immobilier

Dans le détail, un emprunt sur 15 ans se négocie désormais au taux moyen de 3,80%, enregistrant une progression mensuelle de +0,05%. L’évolution est similaire pour un prêt immobilier sur 20 ans dont le taux moyen s’établit à 4,00%. Selon Maël Bernier, « tant que les OAT ne se détendront pas franchement, il n’y a aucune raison que les taux baissent réellement ». La porte-parole du courtier estime toutefois que « le premier temps fort habitat de l’année pourrait conduire certaines banques à rogner quelque peu leur marge pour capter des nouvelles parts de marché et donc stabiliser leurs barèmes ».

Si les primo-accédants ont su profiter des conditions de crédit encore extrêmement avantageuses observées fin 2010, la hausse observée en ce début d’année pourrait bien venir freiner leurs velléités d’achat. Pour Maël Bernier, « la seule inconnue que l’on ait réellement aujourd’hui, c’est de savoir quel est le vrai pouvoir d’achat des primo-accédants, et donc s’ils vont réellement revenir sur le marché ». Face à ce fort facteur de désolvabilisation que représente la hausse des taux de crédit immobilier, « le salut viendra des prix », souligne-t-elle avant de se montrer plus optimiste quant à l’avenir de l’immobilier neuf qui, selon elle, sera très certainement « soutenu par la nouvelle réforme du prêt à taux zéro (PTZ+) ».

Ce n'est désormais une surprise pour personne, depuis le mois de novembre 2010 les taux de crédit immobilier s'affichent à la hausse. Une progression certes attendue mais dont l'ampleur continue toutefois d'interpeler les observateurs. Dans son dernier indicateur trimestriel des taux d'emprunt, l’ANIL constate que ceux-ci ont ainsi regagné en moyenne quelques 40 points de base, soit 0,40%.

Qu'elles émanent des différents courtiers ou, plus récemment, de l'Observatoire Crédit Logement / CSA, toutes les dernières publications n'ont eu pour seul et unique sujet que le retour de la hausse des taux de prêt immobilier. Un retour franc et dynamique qu’est venu confirmer en fin de semaine dernière l’indicateur trimestriel dévoilé par l’ANIL. Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement, en regagnant 40 points de base depuis le mois de novembre, les taux de crédit immobilier ont désormais retrouvé les niveaux qui étaient les leurs en février 2010.

Passant en revue les taux d’emprunt sur 15 ans pratiqués par neuf grands groupes bancaires, l’ANIL dresse pour l’occasion un classement qui devrait intéresser au plus au point les emprunteurs potentiels. Selon l’Agence, les taux les plus avantageux ont ainsi été proposés par le Crédit Foncier (3,45 % pour un prêt immobilier sur 15 ans), la Banque Postale (3,50 %) et LCL Le Crédit Lyonnais (3,55 %). BNP Paribas et UCB / Cetelem ferment la marche en portant leur taux le plus haut à respectivement 5,10% et 5,30% (toujours pour un emprunt sur 15 ans).

L’ANIL se défend toutefois d’avoir réalisé ici un essai comparatif et souligne que « le taux effectivement proposé au particulier peut dépendre de l’agence, de la nature précise de l’opération, des spécificités du prêt, de l’emprunteur ou du prescripteur ». Le mieux étant sans doute de réaliser une simulation de crédit immobilier auprès d’un courtier qui saura faire jouer ses relations privilégiées avec les différentes banques pour vous proposer les taux les plus attractifs.

Cette vive remontée des taux semble aujourd’hui donner raison aux nombreux particuliers qui ont anticipé leur projet d’achat immobilier et se sont rués, fin 2010, sur les ultimes prêt à taux zéro et crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt (dispositifs désormais remplacés par le nouveau PTZ+). « Les emprunteurs qui se sont précipités vers les bureaux de vente au quatrième trimestre 2010 pour profiter de l’ensemble des dispositifs d’aides liés au plan de relance auront également bénéficié de meilleures conditions de taux observées depuis plusieurs décennies », note ainsi l’ANIL.

En a-t-on fini avec la franche hausse des prix de l'immobilier en Ile-de-France ? Si l'on n'en est pas encore là, les candidats à l'achat pourront toutefois se réjouir en constatant la baisse sensible affichée dans certains départements et relayée dans sa dernière étude par le courtier MeilleursAgents.

Dévoilé ce jeudi 17 février 2011, le baromètre du mois de janvier réalisé par le courtier en agences immobilières MeilleursAgents fait état d'une région Ile-de-France où hausse et baisse de prix se disputent désormais les départements. De l’avis du courtier, « le marché immobilier francilien n'est plus le même qu'il y a trois mois » et la région semble littéralement coupée en deux. Si la progression des prix de l’immobilier reste encore largement présente et conforte sa position dans les départements les plus riches, les autres enregistrent pour leur part un sensible ralentissement du marché allant même jusqu’à se traduire par une baisse des prix dans certains départements.

Dans le détail, la hausse des prix s’est maintenue à Paris (+2,4%), dans les Hauts-de-Seine (+1,8%) et dans une bonne partie des Yvelines (+1,4%). « Dans ces départements, des acheteurs peuvent encore absorber la hausse des taux et des prix historiquement hauts, mais les volumes de transactions sont en train de diminuer », explique MeilleursAgents. En janvier, le prix du mètre carré s’est en revanche affiché à la baisse en Seine-Saint-Denis (-2,6%) et dans le Val-de-Marne (-0,4%) où « le fossé se creuse entre des acheteurs à la peine et des vendeurs qui n'ont pas encore intégré que les prix étaient orientés à la baisse ».

Selon le courtier, la baisse des prix enregistrée en janvier s’explique essentiellement par la très nette remontée des taux de crédit immobilier. En faisant passer le taux moyen d’un emprunt sur 20 ans de 3,55% en octobre à 4% aujourd’hui, la hausse des taux de crédit a semble-t-il mis « hors jeu en premier les acquéreurs les plus modestes. En conséquence, les prix baissent, les délais de commercialisation s'allongent et les acheteurs négocient de plus en plus durement ». Pour MeilleursAgents, si les acquéreurs potentiels ne doivent surtout pas précipiter leurs achats, les vendeurs se doivent quant à eux de « prendre conscience des réalités d’un marché maintenant déconnecté du marché parisien ».

S'appuyant sur les conclusions d'une enquête engagée il y a plus de deux ans, la Commission européenne s'en est prise hier à plusieurs dispositifs français de défiscalisation immobilière. Les qualifiant de « discriminatoires », Bruxelles enjoint le gouvernement de modifier au plus vite ces dispositifs. Une décision qui à de quoi surprendre puisque les lois de défiscalisation concernées s'avèrent ne plus être en vigueur depuis la fin 2009.

La Commission européenne entendait-elle redonner une nouvelle vie à des dispositifs de défiscalisation pourtant éteints depuis le 31 décembre 2009 ? Au terme d’une enquête faisant suite à la plainte d’un investisseur français en 2009, Bruxelles demande expressément à la France de modifier diverses lois de défiscalisation immobilière jugées « discriminatoires » et « incompatibles » avec les grands fondements de l’Union Européenne dont notamment la libre circulation des capitaux au sein de la zone Euro. Sont mises en cause les lois de défiscalisation Périssol (en vigueur jusqu’en 1999), Besson (supprimée en 2003), de Robien et Borloo (toutes deux arrêtées en 2009).

Des dispositifs « discriminatoires »

Si ces dispositifs liés à l’achat d’un bien immobilier locatif « permettent aux investissements dans l'immobilier résidentiel neuf situé en France de bénéficier d'un amortissement accéléré », la Commission européenne considère comme anormal qu’il n’en aille pas de même pour un investissement effectué à l’étranger. Selon elle, « un contribuable français qui investit dans un logement locatif dans un autre Etat membre de l'Union ou dans un pays de l'Espace économique européen ne peut pas profiter de ces avantages fiscaux ».

La réponse de la France

Si elles ne sont plus en vigueur, les défiscalisations Périssol, Besson, Robien et Borloo continuent toutefois de bénéficier aux investisseurs qui en ont profité en leur temps. Face à l’injonction de Bruxelles d’étendre ces dispositifs de défiscalisation aux investissements réalisés à l’étranger, le ministère de l’Economie rétorque que « ces avantages fiscaux visent à favoriser la construction de logements dans des zones où il y a un déficit de construction. La France n’a pas à déterminer la politique du logement en Bulgarie ou en Pologne ! ». De son côté, le secrétariat d’Etat au Logement souligne que « l'avis motivé de la Commission n'a pas de portée puisque les dispositifs visés sont éteints depuis le 31 décembre 2009 », précisant en outre que « la France conteste l'analyse juridique de la Commission ».

De quelles options disposent le gouvernement ?

Menacée de sanctions financières si aucune mesure n’est prise dans les deux mois à venir, la France n’aura-t-elle d’autre choix que de modifier sa législation ? Dans une période où la recherche d’économie budgétaire constitue l’une des priorités gouvernementales, l’idée d’une suppression pure et simple de ces niches fiscales, bien qu’à coup sûr impopulaire, pourrait représenter une sérieuse piste de travail.

Le dispositif Scellier épargné ?

L’enquête menée par la Commission européenne ne porte ni sur la défiscalisation Scellier (principal soutien des ventes de logements neufs en 2010), ni sur la loi Bouvard. Rien ne s’oppose toutefois à ce que la Commission, voire la Cour de Justice de l’Union Européenne, n’intègre ces dispositifs dans leurs revendications.

Si la réforme de la fiscalité et l'instauration du futur impôt sur les revenus du patrimoine occupe désormais le devant de la scène, l'Etat, les pouvoirs publics ainsi que les collectivités locales n'en oublient pas pour autant le grand chantier de rénovation du parc immobilier mis en place lors du Grenelle de l'environnement. Dans cette optique, l'ADEME vient de publier son Guide 2011 des aides financières à l'habitat.

Comme chaque année depuis 2005, l'ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) dévoile son guide des aides financières à l’habitat. Des aides dont les particuliers, qu’ils soient propriétaires ou locataires, peuvent bénéficier pour améliorer les performances énergétiques de leurs logements et ainsi s’approcher des recommandations du Grenelle de l’environnement (à savoir une réduction de 38% des dépenses énergétiques d’ici à 2020). Dans sa version 2011, le guide de l’ADEME passe en revue l’ensemble des soutiens financiers dédiés à la rénovation thermique des logements.

Si le guide fait la part belle aux désormais habituels, crédit d’impôt développement durable (réduit de 10% en 2011) et à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ désormais non cumulable avec le crédit d’impôt pour le financement de travaux identiques), il intègre également la totalité des nouveautés instaurées pour cette année 2011 et notamment le nouveau PTZ+.

En parcourant le guide (téléchargeable gratuitement sur le site de l’ADEME), chaque particulier pourra prendre connaissance des solutions mises à sa disposition afin de financer l’amélioration énergétique de son habitation :

• PTZ Plus : pour en savoir plus sur ce nouvel outil remplaçant le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, le prêt Pass Foncier et l’ancien prêt à taux zéro, rendez-vous sur le site ptz-plus.com. Vous y trouverez toutes les informations nécessaires ainsi qu’un simulateur de ptz+ gratuit.
• Le crédit d’impôt « développement durable » dont les taux ont été revus à la baisse en 2011 (-10%).
• L’éco-prêt à taux zéro, ce crédit travaux sans taux d’intérêt permettant de financer notamment la réalisation d’un bouquet de travaux.
• Le dispositif de défiscalisation Scellier dans sa version BBC destiné à l’achat d’un bien immobilier locatif neuf et basse consommation.
• Les diverses aides proposées par l’Anah, l’Agence nationale de l’habitat.

Le « Guide 2011 des aides financières pour l’habitat » se penche enfin sur tout ce qui est susceptible d’aider les particuliers à réduire leur consommation : le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’isolation du logement, le recours aux panneaux solaires, à une pompe à chaleur ou encore à un chauffe-eau thermodynamique.

En quête de nouveaux bénéfices, Renault pourrait prochainement quelque peu délaisser l'automobile pour s'initier au monde de la banque en ligne. A compter de janvier 2012, chaque particulier pourra s'il le souhaite ouvrir un compte épargne ou un compte courant auprès de la marque au losange.

L'expérience de Renault dans le secteur bancaire se limitait jusqu’à présent à son antenne RCI Banque (Renault Credit International) et sa filiale française DIAC. Une expérience relativement limitée puisque ces deux structures n’ont pour objectif que de proposer un crédit voiture afin de financer l’achat d’un véhicule de la marque. On est donc ici bien loin de l’archétype bancaire traditionnel.

Sur le modèle de ces banques en ligne qui séduisent actuellement de plus en plus de français, le constructeur automobile français devrait s’associer, dès janvier 2012, au Crédit Mutuel et à Arkea pour développer les services proposés par sa filiale RCI. « L’objectif est de dégager des marges additionnelles et de collecter des fonds supplémentaires pour financer nos crédits », explique Dominique Thormann, PDG de RCI Banque.

Si les inconditionnels de la marque pourront donc bientôt bénéficier d’un compte courant ou d’une épargne Renault, l’initiative vise également à attirer les particuliers dont la confiance dans les banques traditionnelles s’est vue malmenée durant la crise. Sur ce point là, Renault entend bien suivre à la lettre la recette allemande. « Les banques des constructeurs bénéficient d’une image rassurante. Inquiets du sort des banques traditionnelles au moment de la crise, les particuliers allemands ont, par exemple, transféré plus de 8 milliards d’euros en quelques semaines, de leurs comptes épargnes classiques vers ceux de la banque Daimler », souligne Dominique Thormann.

La banque en ligne Renault dont le nom n’a pas encore été arrêté, sera tout d’abord testée auprès des salariés de la marque. Si l’expérience menée dès le mois de septembre 2011 se révèle concluante, la banque ouvrira ses portes au public français dès le début de l’année 2012 avant de s’implanter à l’étranger. Accessibles à tous, les produits proposés devraient dans un premier temps se limiter au compte courant, compte épargne et financement pour un achat automobile. Il faudra attendre encore longtemps avant de voir apparaître le premier crédit immobilier Renault…

HQE, THPE, BBC, norme BEPAS, BEPOS. L'année 2011 annonce de profonds changements dans l'immobilier et notamment dans l'efficacité énergétique des nouvelles constructions.

Quelques définitions s'imposent :

- HQE pour Haute Qualité environnementale. Plus qu'un ensemble de normes, c'est un ensemble d'objectifs que vise le label HQE et notamment à limiter à court et à long terme les impacts environnementaux d’une opération de construction. A noter que le label HQE est une marque déposée par l’association HQE.

- THPE EnR et BBC Effinergie. Très Haute Performance Energétique et Bâtiment Basse Consommation. Ces deux labels ont pour référence la réglementation thermique 2005. Pour le label THPE EnR, les consommations conventionnelles doivent être inférieures d’au moins 30% par rapport à la consommation de référence de la RT 2005. Quant au BBC elle doit être inférieure ou égale à 50 %.

- Enfin les normes BEPAS pour bâtiment à énergie passive (moins de 15 KWh/m²/an) et BEPOS pour les bâtiments à énergie positive, c'est-à-dire des constructions productrices d'énergie.

Ces normes vont devenir incontournables dans les années à venir et les constructeurs ont d’ores et déjà anticipés ces nouvelles contraintes énergétiques. En effet d’après Qualitel, les demandes de certification de logement ont augmenté de 10 % l'an dernier, atteignant 160 000 en 2010. Parmi les normes plébiscitées, le label BBC arrive en tête avec près de 60% des demandes. Rien d’étonnant à cela, lorsque l’on sait que la norme BBC procurera des avantages fiscaux substantiels pour les investisseurs (avec la loi Scellier 2011) mais aussi pour les primo-accédants avec l’entrée en vigueur du nouveau « PTZ + » qui encourage fortement les futurs acheteurs à opter pour des logements BBC afin d’obtenir le prêt à taux zéro le plus avantageux.

Quel objectif pour ces normes ?

Outre l’aspect écologique et développement durable des constructions, c’est donc bien la valorisation à long terme que cherchent les investisseurs et les économies d’énergie (et d’intérêts !) pour les futurs propriétaires de leurs logements.

Rien de surprenant donc que l’avenir de l’immobilier s’inscrive dans une démarche écologique. Le Scellier BBC sera sans aucun doute le placement immobilier de 2011, et les primo-accédants chercheront en priorité des logements labélisés BBC pour bénéficier d’un « PTZ plus » majoré.

Quelques exemples chiffrés :

Pour les investisseurs, entre un bâtiment BBC et non BBC dans le cadre du dispositif Scellier, c’est une réduction d’impôt presque deux fois plus importante qu’il est possible d’obtenir. En effet en investissant dans un bien immobilier éligible au dispositif Scellier BBC, le taux de défiscalisation est fixé à 22% contre « seulement » 13% pour un bien non BBC. Pour un investissement de 200 000 euros, en Scellier BBC sur 9 ans, le montant de la défiscalisation sera de 44 000 euros contre 26 000 euros en Scellier classique. De quoi regarder à deux fois la performance énergétique du bâtiment.

Pour le PTZ + la différence est aussi flagrante. Un couple qui achète un appartement neuf à Lyon d’une valeur de 200 000 euros et disposant d’un revenu fiscal de 45 000 euros, bénéficiera d’un PTZ + de 36 080 euros. Par contre si le bien est labélisé BBC le montant du PTZ + grimpe à 57 400 euros. Une différence de 37% ! Pour estimer le montant de votre PTZ +, utilisez notre simulateur PTZ plus. Il est gratuit et vous donne le montant de votre PTZ immédiatement. Il vous indiquera également vos mensualités de remboursement. A utiliser sans modération !

Si 2011 ne rime pas avec bâtiment basse consommation, l’immobilier du futur rime avec écologie. Futurs acquéreurs et investisseurs en plus de choisir un emplacement de qualité il vous faudra désormais aussi composer avec les labels écologiques.

Si en France les locataires peuvent à juste titre regretter les traditionnelles hausses de loyer, qu'en est-il réellement ailleurs dans le monde ? ECA International, organisation fondée en 1971 et spécialisée dans la mobilité internationale, a publié hier un baromètre immobilier dressant le classement mondial des villes aux loyers les plus élevés.

Passant en revue les loyers pratiqués dans plus de 120 villes disséminées à travers le globe, ECA International vient d’établir le classement mondial des villes les plus chères en termes de location pour l’année 2010. Dévoilé ce mardi 15 février, le baromètre couronne Tokyo, Moscou et Hong Kong comme les villes pratiquant les loyers les plus élevés au monde. ECA International a fondé son étude en s’appuyant sur les différents loyers pour un logement type, à savoir un trois pièce de 80m².

Le trio de tête

Comme l’année dernière, Tokyo s’adjuge donc la première place en affichant un loyer mensuel moyen de 3.410 euros, soit une hausse de près de 19% par rapport à l’année 2009. Passant de la quatrième à la deuxième place, Moscou accuse une hausse de ses prix locatifs de +30% et présente désormais un loyer moyen de 2.740 euros. Hong Kong complète le trio de tête et devance ainsi des villes comme Londres (4ème), Singapour (5ème) ou encore San-Francisco (9ème) et Genève (10ème).

Paris recule

Contrairement au classement établi en 2009 où Paris figurait en 7ème position, aucune ville française n’est aujourd’hui présente dans le top 10 mondial. Malgré un loyer moyen en constante progression, Paris ne se classe ainsi qu’au 11ème rang (4ème ville européenne et seule représentante française de ce classement). « Avec des loyers s’élevant en moyenne à 1.650 euros par mois, le déclassement de Paris sur le plan mondial s’explique surtout par la forte hausse des loyers dans les autres villes du monde », indique l’étude.

Les loyers en Europe

Sur le plan européen, l’enquête menée par ECA International note que « le loyer moyen pour un 3 pièces d’environ 80 m2 a augmenté de 5 % en 2010 et s’élève à 1.050 euros par mois ». Si la Russie, la Suisse, la Suède ou encore le Royaume-Uni affichent les hausses de loyer les plus remarquables, une orientation à la baisse a toutefois pu être constatée à Athènes, Madrid, Budapest et Bucarest. Classées respectivement au 117ème et 116ème rang mondial, les villes de Sarajevo (Bosnie-Herzégovine) et d’Ankara (Turquie) offrent quant à elles les loyers les plus bas d’Europe.

Au terme d'une formation aboutie, une filiale du groupe Ginger CEBTP délivrera cette année un véritable diplôme de diagnostic immobilier. Ouverte à tous, qu'ils soient diagnostiqueurs en devenir ou déjà en activité, cette formation s'intègre dans un encadrement accru de la profession instauré par les pouvoirs publics.

Qu'il s'agisse de vendre ou de louer un logement, le recours à un diagnostiqueur immobilier représente aujourd'hui une étape incontournable dans le processus préalable à toute transaction immobilière. Ce professionnel reste en effet le seul habilité à effectuer les diagnostics DPE, plomb, amiante, électricité, gaz ou encore termites indispensables à la validité d’une opération immobilière. Activité en plein essor, le diagnostic immobilier a toutefois suscité bon nombre de polémiques, notamment en ce qui concerne les compétences et accréditations réelles des diagnostiqueurs.

Jusque là soumise à une formation de 45 jours, le gouvernement a souhaité offrir à la profession un cadre réglementaire plus étoffé en instaurant il y a peu un véritable diplôme de diagnostiqueur immobilier. Défini par l’arrêté du 25 janvier 2011 du ministère du Travail publié au Journal Officiel du 2 février 2011, c’est ce diplôme de niveau III (inscrit au Répertoire national des certifications professionnelles) qu’une filiale du groupe Ginger CEBTP se propose de délivrer dès cette année 2011.

Le diplôme de diagnostiqueur immobilier vient donc rejoindre les 150 certifications professionnelles que Ginger Formation propose chaque année à près de 3.000 stagiaires, tous acteurs de la construction, de l’immobilier et du BTP. Organisé en deux cycles distincts, cette nouvelle formation passe en revue tous les aspects du diagnostic immobilier afin d’offrir aux candidats des compétences réellement reconnues.

Dans un premier temps (1er cycle), l’aspirant diagnostiqueur se formera aux bases du métier et suivra une formation spécifique à chaque diagnostic immobilier. Une formation destinée à le préparer aux épreuves de certification de compétences qu’il devra passer face à un organisme indépendant accrédité par le COFRAC. Lors de ce premier examen, chaque diagnostic immobilier (plomb, gaz, électricité, amiante, termites, DPE) fera l’objet d’une épreuve.

Aboutissement de la formation, le second cycle se compose essentiellement d’un stage professionnel sur le terrain et de la rédaction d’un mémoire. Des modules de perfectionnement seront également proposés. Au terme de cette seconde étape, le candidat sera auditionné par un jury composé de professionnels et obtiendra, le cas échéant, son diplôme de Diagnostiqueur Immobilier.

Concernant les diagnostiqueurs déjà en exercice souhaitant obtenir ce diplôme, ils pourront directement intégrer le cycle 2 de cette formation et pourront faire valoir leurs années d’expérience à travers une Validation des Acquis de l’Expérience (VAE).

Objet de toutes les attentions, la réforme fiscale est désormais en marche et devrait s'imposer comme un enjeu majeur en vue de l'élection présidentielle de 2012. L'avenir de l’ISF (l'impôt de solidarité sur la fortune), dispositif emblématique, cristallise les attentes des français concernant la fiscalité et occupe aujourd’hui une large place dans les débats.

Programmée pour la mi-2011, la réforme de la fiscalité occupe d’ores et déjà le devant de la scène politique. Si la création d’un futur impôt sur les revenus du patrimoine ou l’abandon de la taxe sur les plus-values des résidences principales sont venus ponctuer notre panorama médiatique (voir notre article), c’est bel et bien le sort de l’ISF qui semble devoir occuper tous les esprits.

Gilles Carrez n’est pas à court d’idées

Un temps évoquée, la suppression pure et simple de l’ISF apparaît aujourd’hui devoir rester lettre morte au profit d’un éventuel remaniement. Dans un entretien accordé hier au quotidien Les Echos, le député UMP Gilles Carrez évoquait la possibilité de « relever à 1 million d'euros le seuil d'entrée dans l'ISF » (contre 790.000 euros actuellement). Egalement rapporteur général du budget à l’Assemblée nationale, Gilles Carrez est revenu ce matin sur cette éventuel modification de l’ISF, déclarant au micro d’Europe1 que « plus de la moitié de ceux qui payent l’ISF le payent en raison de leur résidence principale, qui ne génère aucun revenu. Il n’y a donc aucune raison de la faire figurer dans l’ISF ». Le député suggère parallèlement de revoir la part des revenus assujettis à l’ISF (70% de l’ensemble des revenus contre 85% actuellement).

Baroin veut aller plus loin

Quelques heures après les déclarations de Gilles Carrez aux Echos, François Baroin évoquait lui aussi le possible relèvement du seuil de l’ISF. Confirmant que l’impôt sur la fortune ne serait pas supprimé, le ministre du Budget proposait sur BFM-TV de passer ce seuil de 790.000 à 1,3 millions d’euros. L’envol des prix de l’immobilier observé ces dernières années ayant plongé bon nombre de propriétaires (principalement de la classe moyenne) dans l’ISF, François Baroin estime qu’un tel ajustement permettrait à 300.000 d’entre eux d’en sortir.

Lagarde reste prudente

Si bon nombre de voix s’élèvent désormais pour un aménagement de l’ISF, Christine Lagarde fait preuve d’une extrême prudence en abordant le sujet. A propos des déclarations de son confrère François Baroin et d’une éventuelle hausse du seuil de l’ISF, la ministre de l’Economie a déclaré ce matin ne rien confirmer, précisant qu’ « « il y a d'autres scénarios qui sont à l'étude également, qui consisteraient à taxer différemment le patrimoine et à supprimer corrélativement à la fois le bouclier fiscal et l'impôt sur la fortune ».

Une décision finale dévoilée en avril

Devant être initialement présentée en juin 2011, la réforme de la fiscalité fera l’objet d’une réunion entre les parlementaires et le Premier ministre. Si pour Matignon « rien ne sera tranché. Il est trop tôt », les diverses pistes envisagées devraient toutefois aboutir à l’élaboration d’un projet final dès le mois d’avril prochain.

La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale ne sera finalement pas taxée. Le 10 février dernier, au cours de son intervention télévisée, le Chef de l'Etat a en effet déclaré ne pas retenir cette alternative dans le processus de la réforme fiscale.

Etait-il judicieux de soumettre les plus-values réalisées sur la vente de résidences principales à une éventuelle taxation ? Lancée il y a quelques semaines, l’idée aura au moins eu le mérite d’animer le débat concernant la réforme fiscale programmée pour la mi-2011. Une idée à laquelle Nicolas Sarkozy s’était initialement déclaré favorable malgré les réticences avouées de François Fillon ou encore du ministre du Budget François Baroin. Dans un rapport remis au Chef de l’Etat, le député UMP Jérôme Chartier préconisait de taxer la plus-value générée par la vente d’un bien immobilier servant de résidence principale lorsque la valeur de celui-ci excédait 1,2 millions d’euros. Suscitant bon nombre de critiques, l’idée qui avait alors le mérite d’épargner les classes moyennes avait séduit Nicolas Sarkozy. Selon un ministre, le Président de la République voyait en elle une mesure « économiquement juste, puisqu'on taxe les plus-values mobilières ».

La taxe sur la résidence principale ne passera pas

Considérée jusqu’à présent comme une simple piste de travail, la taxation de la plus-value d’une résidence principale n’intègrera finalement pas le futur impôt sur les revenus du patrimoine et devrait rester lettre morte. Lors de l’émission « Paroles de Français » diffusée ce jeudi 10 février sur TF1, Nicolas Sarkozy s’est prononcé pour l’abandon pur et simple de cette ligne directrice. « C'est une voie que je ferme », a-t-il déclaré, se rangeant ainsi à l’avis du président du groupe UMP à l’Assemblée nationale, Christian Jacob, qui faisait valoir il y a peu le statut particulier de la résidence principale. « Les gens, leur rêve, c’est d’être propriétaires. On se dit, si demain je tombe malade ou si je perds mon emploi, déjà si je suis propriétaire de mon appartement, au moins, je serai pas mis dehors », c’est justifié le Chef de l’Etat.

Des professionnels de l’immobilier soulagés

Dès l’annonce d’une éventuelle taxation de la résidence principale, François Baroin n’avait pas hésité à faire part de son scepticisme quant à la pertinence d’une telle mesure. Pour le ministre du Budget, si soumettre la résidence principale à un nouveau prélèvement aurait permis de renflouer les caisses de l’Etat à hauteur de 200 millions d’euros, cela aurait surtout eu « des impacts [néfastes] sur le marché immobilier ». La FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers) dressait un constat similaire en soulignant que « l'instauration de ce nouveau prélèvement fiscal n'est pas cohérente avec la politique voulue par le Chef de l'Etat visant à développer l'accession à la propriété ».