Le marché de l'immobilier neuf serait-il en passe de se tourner progressivement mais irrémédiablement vers l'investissement locatif ? C'est en tout cas ce que semblent craindre les promoteurs constructeurs en constatant la place grandissante occupée par les achats de logements neufs destinés à la location au détriment de l'accession à la propriété proprement dite.

Près des deux tiers des acquisitions de biens immobiliers neufs (65.000) ont été réalisées, en 2009, en vue d'une mise en location ultérieure. Seul un peu plus du tiers des logements neufs, soit 37.000 maisons ou appartements, auraient ainsi été acquis dans le cadre d'une accession à la propriété (occupation par le propriétaire). Tel est le constat dressé ce jeudi 4 février 2010 par la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Pour son président, Marc Pigeon, « si l'investissement locatif soutient le marché, l'accession connaît son plus fort recul depuis 15 ans ». La faute, selon ces professionnels, aux mesures gouvernementales engagées pour soutenir l'activité de l'immobilier neuf dont le dispositif de défiscalisation Scellier s'est imposé comme le fer de lance (dispositif d'investissement locatif permettant de déduire de ses impôts 20% du prix d'achat du bien immobilier).

Tout en regrettant qu'il n'y ait « rien eu de fait pour l'accession à la propriété », Marc Pigeon ne renie pas l'élan positif généré par une Loi Scellier qu'il juge « efficiente puisque visible et simple ». S'il ne s'articule qu'autour de l'investissement locatif, le Scellier a toutefois « permis la construction de logements, des revenus supplémentaires grâce à la TVA, une augmentation de l'emploi pour les entreprises tout en favorisant la baisse des loyers ».

Le bilan établi par la FCP apparaît donc en demi-teinte. Avec un nombre de transactions estimées par la Fédération à 105.000, le marché du neuf pour cette année écoulée enregistre une progression de près de 30% par rapport à 2008. Une évolution dont les promoteurs peuvent se réjouir mais qu'il convient de relativiser au regard de l'exercice 2007. Pour Marc Pigeon, « par rapport à 2007, que l'on peut qualifier d'année où l'on répondait aux besoins », 2009 affiche un recul de 20%. « On y voit donc soit la bouteille à moitié vide, soit à moitié pleine », souligne-t-il.

Du côté des prévisions, la FPC adopte une prudence de rigueur. Face à « l'incertitude sur l'emploi, la remontée possible des taux d'intérêt, l'inefficacité du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts, la fin du doublement du prêt à taux zéro [...] un redémarrage de l'accession dans le logement neuf en 2010 » n'apparaît que peu probable. Ajouté à cela, Marc Pigeon note pour sa part que la multiplication des projets de bâtiments basse consommation (BBC) devrait « engendrer une tension sur les prix et donc une augmentation des coûts de production ».

Si l'on veut assister à une reprise réelle du marché immobilier neuf, le président de la FPC estime qu'il convient désormais de « réorienter les financements actuels vers plus d'économie, d'immeubles verts et vers plus d'efficacité ». Constatant que la déduction d'impôt des intérêts du crédit immobilier (instaurée par la loi TEPA) ne favorise pas l'investissement immobilier mais plutôt le pouvoir d'achat après l'acquisition, Marc Pigeon entend bien militer pour une revalorisation du prêt à taux zéro qu'il considère comme un dispositif « directement efficace ». « La question est de savoir si l'Etat a le budget pour soutenir le marché de l'immobilier », souligne-t-il.

Que reste t-il de la loi Scellier en 2010 ? Malgré quelques rebondissements dus aux dispositions BBC, la loi Scellier reste pour 2010 dans sa version initiale.

La commission mixte paritaire a préférée ne pas toucher à la loi Scellier de peur de casser la timide reprise immobilière attendue en 2010 notamment grâce au succès de la loi Scellier. Fin 2009 il était pourtant question de mettre en place un dispositif dit "Scellier BBC" pour augmenter le parc immobilier Basse Consommation. Projet avorté et repoussé à 2011.

Loi Scellier 2010 :

Conséquence de se retournement vers la loi Scellier initial, la fiscalité liée à ce dispositif de défiscalisation restera inchangée en 2010. De ce fait l'intérêt fiscal de la défiscalisation Scellier est préservé et permettra aux investisseurs qui n'avaient pas franchi le pas en 2009 de la faire en 2010 avec les mêmes taux de réduction d'impôt.

Fiscalité Scellier 2010 :

Le taux de réduction d'impôt est maintenu à 25% en 2010 que le logement soit BBC ou non. Pour la base calcul de la réduction d'impôt, la limite est toujours fixée à 300 000 euros et à un investissement par an. La réduction d'impôt est linéaire sur 9 ans. Vous pouvez toujours opter pour le volet social de la loi Scellier dans lequel vous défiscaliserez sur 15 ans, vous basculerez alors dans la loi Scellier social qui vous permettra de défiscalisez 12% de plus sur 6 ans, soit 37% au total (25% sur 9 ans + 12% sur 6 ans).

Modifications des zones Scellier :

La CMP a modifié un paramètre : les zones de la loi Scellier qui pourront évoluer sous dérogation. La commission a précisé que se sont bien des communes (et non pas des programmes) de la zone C qui pourront bénéficier du régime de la loi Scellier par dérogation. Désormais le ministre du Logement pourra rendre éligible à la loi Scellier certaines communes de la Zone C s'il estime qu'elles réunissent les conditions suffisantes pour ne pas créer un déséquilibre du marché immobilier dans la ville concernée (marché locatif existant, pas de surproduction de logements neufs,...). Voir les zones loi Scellier.

A quand le retour de Scellier BBC ?

Dès 2011. Repoussé mais pas oublié. À compter de 2011 si le logement ne répond pas à la norme BBC, le taux de réduction d'impôt passera à 15% en 2011 puis à 10% en 2012. Si vous souhaitez donc défiscaliser et bénéficier d'un taux de réduction d'impôt plus élevé il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC », au quel cas la réduction d'impôt Scellier « classique » sera majorée de 10 points. Soit 25% en 2011 et 20% en 2012.

Les professionnels de l'immobilier l'attendaient avec impatience, la dernière note de conjoncture des Notaires de France, établie en collaboration avec l'Insee, vient d'être publiée. Une note qui semble venir confirmer leurs diverses prévisions faisant état d'une légère reprise du marché.

Publiée le 28 janvier dernier, l'étude livrée par les Notaires de France porte un regard relativement optimiste sur le comportement du marché immobilier au cours du dernier trimestre 2009. Soutenus par un nombre de transactions en progression constante depuis la fin du 1er semestre, les notaires n'hésitent plus désormais à évoquer une certaine reprise du marché. « L'éclaircie du marché précédemment constatée paraît se maintenir et même se confirmer à fin 2009 », soulignent-ils en préambule de leur publication. Le volume de ventes enregistrées sur l'ensemble de l'année écoulée devrait avoisiner les 590.000 unités pour l'immobilier ancien et les 95.000 unités pour l'immobilier neuf.

Sur le front des prix de l'immobilier ancien, engagée lors des derniers mois 2008, la baisse constatée par les notaires de France s'établissait à la fin du 3ème trimestre 2009, pour l'Ile-de-France, à -7,5% pour les appartements et -9,5% pour les maisons. En province, la tendance affichée s'est révélée similaire avec un recul des valeurs de -6,9% pour les appartements et de -8,5% pour les maisons.

Dans le détail, la baisse annuelle enregistrée au sein des diverses villes de France affiche des évolutions disparates. Si des villes comme Bordeaux (-3,6% pour les appartements), Lille (-1,4% pour les appartements) ou Poitier (-1% pour les maisons) ont pu afficher un recul annuel relativement modéré, d'autres ont pu constater des baisses d'une toute autre ampleur : Clermont-Ferrand (-12,8% pour les appartements), Rennes (-10,5% pour les appartements), Strasbourg (-14,7% pour les maisons), allant même jusqu'à dépasser parfois les -20%. Ce fut le cas de Toulon (-21,6% pour les maisons) et Dijon (-21,4% là encore pour les maisons).

Optimistes quand il s'agit d'évoquer l'évolution constatée sur la fin de l'année 2009, les notaires font preuve d'une prudence de rigueur pour évoquer leurs perspectives concernant l'année 2010. « Il faut souhaiter que le rattrapage en nombre de transactions jusqu'alors constaté ne soit pas qu'un simple effet d'optique sans lendemain », notent-ils avant de concéder que « l'horizon immobilier est cependant loin d'être totalement dégagé : crainte d'augmentation du chômage ; incertitude sur la pérennité des taux de prêts immobiliers actuellement favorables ».

Le 29 janvier dernier, la société New York Habitat rendait publique une étude revenant sur les tendances du marché locatif à Paris au cours du 1er semestre 2009. Publié 5 mois après la période concernée, le rapport établi par l'agence de location immobilière new-yorkaise entend toutefois livrer aux éventuels investisseurs et locataires un panorama précis du marché parisien.

Destinée aux personnes souhaitant louer un appartement sur Paris et plus principalement aux touristes et voyageurs d'affaire étrangers (notamment américains), l'étude s'articule autour de deux secteurs locatifs bien distincts qui « n'ont pas échappé au ralentissement général du marché » : la location meublée et la location de vacances.

Concernant la location meublée (occupation du bien immobilier supérieure à 1 mois), New York Habitat estime qu'entre janvier et juin 2009, la situation économiquement délicate a lourdement pesé sur le volume de réservations. Les propriétaires se sont vus contraints d'appliquer de légères baisses de loyers alors que les locataires ont, quant à eux, pu bénéficier d'un choix plus large tant en termes de prix que de types de logements. Si le loyer des studios et des appartements de type T2 et T3 semblent avoir affiché une certaine stabilité, concernant les T4 et plus l'étude note que « les prix des locations d'appartements à Paris ont augmenté entre 2007 et 2008 avant de chuter de près de 17% en 2009 pour se retrouver en-dessous de leur valeur du 1er semestre 2007 ».

Si c'est bel et bien la conjoncture économique morose qui a principalement affecté le marché de la location immobilière meublée, celui de la location de vacances (occupation du bien immobilier compris entre 3 jours et 1 mois) a été soumise à l'influence d'un tout autre facteur : la progression de l'Euro face aux devises étrangères dont le dollar. Sur ce marché aussi New York Habitat constate une décrue sensible des loyers pratiqués car « récession oblige, les clients effectuent leur choix sur des critères de prix afin de diminuer le coût de leur voyage ».

L'étude s'adresse également aux propriétaires bailleurs et gérants de biens immobiliers. Selon son responsable, Brian Lowenberg, « rester à l'écoute du marché est encore plus crucial actuellement. Avec la crise qui touche le marché de la location meublée et de la location de vacances à Paris, il est primordial que les propriétaires restent compétitifs et que les clients aient une idée précise des prix moyens pour une location à Paris. Nous sommes à même d'apporter ces informations à travers la publication de notre étude biannuelle ».

Le rapport remis hier par la Fondation Abbé Pierre soulevait la question du mal-logement en France et mettait en lumière l'urgence d'une situation des plus sensibles. Devant le manque flagrant de solutions d'hébergement, Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au Logement, a annoncé ce mardi 02 février 2010 une éventuelle possibilité pour les organismes HLM de racheter des logements laissés vacants par leur propriétaire.

La Fondation Abbé Pierre a remis ce lundi 1er février son 15ème rapport annuel consacré au mal-logement en France. Un rapport qui, en faisant état de près de 10 millions de personnes se trouvant dans cette situation, a immédiatement fait grand bruit dans le monde de l'immobilier. Devant les conclusions alarmantes de cette étude, Benoist Apparu s'est très rapidement prononcé (le jour même) sur la nécessité d'engager des « réformes profondes et de nouvelles formes d'action publique ». Peu favorable à une politique de réquisition des logements vacants qui, selon lui, en plus d'être « inefficace » véhiculerait « un message négatif adressé à l'ensemble des propriétaires », le secrétaire d'Etat est allé un peu plus loin, ce mardi matin aux micros de France Culture, en prenant position pour le rachat de ces biens immobiliers vacants par les organismes HLM.

« Je trouve scandaleux la rétention des logements vacants dans des villes où sévit la crise du logement », déclarait hier Benoist Apparu avant d'évoquer l'idée de « créer une offre diffuse et immédiatement disponible pour les plus modestes » en collaborant « avec les organismes HLM à un vaste programme de rachat ». C'est un secrétaire d'Etat peut être un peu moins virulent mais tout aussi résolu qui s'exprimait donc ce matin sur France Culture : « il faut que les HLM puissent faire une proposition de rachat à un propriétaire d'un logement vacant, afin de [les] transformer en logements sociaux ».

Benoist Apparu a également tenu à rappeler ce que signifiait « remettre sur le marché les logements vacants ». Dans le principe, une fois les logements rachetés par les organismes HLM, possibilité sera offerte à diverses associations de louer ces biens immobiliers au prix du marché pour ensuite les sous-louer, à un tarif moindre, à des personnes jusque là mal logées, l'Etat prenant à sa charge la différence de loyer.

Outre une sensible progression des prix de l'immobilier (+0,9% en janvier), le baromètre établi par le site d'annonces Seloger vient confirmer une tendance prévisible : celle de la stabilisation des loyers.

Le 14 janvier dernier, l'Institut nationale de la statistique et des études économiques (Insee) publiait, pour la première fois depuis 1994, un indice de référence des loyers (IRL) négatif. En affichant pour le quatrième trimestre 2009 une baisse annuelle de -0,06%, cet indice servant de base à la réévaluation d'un loyer lors d'une reconduction de bail ou d'une nouvelle location augurait d'un avenir apaisé en termes de loyer pour les locataires. Sans pour autant annoncer un recul du coût locatif, « les pouvoirs publics considèrent que l'ajustement du loyer ne vaut que lorsque l'indice augmente », souligne le juriste Gérard Hodemon, un IRL négatif permettait toutefois de prédire sans trop s'engager un relatif « blocage » des loyers appliqués au premier trimestre 2010.

Dévoilé ce lundi 1er février, le baromètre immobilier du groupe Seloger donne donc corps à cette prévision en faisant état d'une « stabilisation des tarifs » sur le plan national. Prises individuellement, les villes françaises affichent toutefois des évolutions disparates. Certes la stabilisation semble constituer le mot d'ordre pour une majorité d'entre elles, c'est notamment le cas à Pau (avec +0,1% sur les trois derniers mois) ou à Paris intramuros qui enregistre une baisse globale mais somme toute légère de -0,5% établissant ainsi la location du mètre carré à 28,90 euros, mais elles restent encore nombreuses à présenter un marché locatif tendu ou un ajustement à la baisse.

Parmi les localités où les propriétaires d'un bien immobilier locatif n'ont pas hésité à revoir leurs prétentions à la hausse, on retrouve des villes d'importance comme Lille (+2,27% sur trois mois), Besançon (+2,05%), Nancy (+1,77%) ou encore Epinal (+4,25%). Inversement, des villes comme Troyes (-3,46%), Reims (-2,44%), Le Havre (-1,99%) ou Aix-en-Provence (-1,33%) corrigent leurs loyers à la baisse pour le plus grand bonheur des nouveaux locataires.

En janvier, pour le troisième mois consécutif, le baromètre établi par le site d'annonces immobilières Seloger laisse de côté la baisse engagée fin 2008 début 2009 pour présenter des prix de l'immobilier orientés globalement à la hausse.

Rendu public ce lundi 1er février 2010, le baromètre immobilier Seloger affiche une nouvelle fois un prix moyen des logements en sensible progression sur le plan national. Après deux hausses de +0,6% en novembre et décembre derniers, les prix de l'immobilier semblent confirmer leur timide remontée avec un indice national à +0,9% pour le mois de janvier 2010. « Preuve sans doute que les vendeurs tentent de reprendre la main », note le site dans son communiqué. Etabli grâce aux annonces immobilières recensées sur le site, le baromètre Seloger n'affiche que les prix de mise en vente, ne tenant ainsi pas compte d'éventuelles négociations pouvant intervenir lors de la transaction d'un bien immobilier.

L'évolution légèrement haussière constatée fin 2009 semble donc se confirmer en 2010, il apparaît encore prématuré d'évoquer sa généralisation. Quand de nombreuses villes observent un retour de la hausse des prix, c'est notamment le cas de Cahors (+5,15% en variation trimestrielle), Lille (+2,34%) ou encore Paris (+2,09%), d'autres poursuivent l'ajustement engagé il y a un peu plus d'un an (-6,51% à Perpignan, -2,61% au Havre, -2,01% à Auxerre, -0,4% à Lyon et -0,3% à Marseille.

Les vendeurs semblent donc peu à peu sortir de l'attentisme dans lequel les avait plongés la crise, à un rythme toutefois bien disparate selon les régions. Sur le plan des prévisions à court terme, Roland Tripard, le directeur général de Seloger, estime que « la permanence de taux toujours historiquement très bas pour les prêts immobiliers et la diminution du nombre de programmes neufs mis en chantier devrait continuer à plaider pour la stabilité, voire une légère hausse des prix de l'immobilier ancien, notamment dans les grandes villes ».

Le volume global de crédits distribués au secteur privé n'a progressé que de 1,8% sur l'ensemble de l'année 2009. Les banques n'auront donc finalement pas tenu l'engagement pris fin 2008 d'accroître de 3 à 4% les encours de crédits, telle est l'information principale transmise ce vendredi 29 janvier par la Banque de France.

Fin 2008, face à l'angoisse grandissante d'une crise grandissante, l'Etat s'est vu contraint de mettre sur pied un plan de soutien destiné aux banques. En contrepartie de près de 360 milliards d'euros mis à leur disposition, les grands groupes financiers s'étaient alors engagés à augmenter sensiblement (de 3 à 4%) le volume de crédits octroyé, notamment les prêts aux entreprises et le crédit immobilier. Si tout au long de l'année les banquiers ont tenté d'entretenir l'espoir, force est aujourd'hui de constater que l'on est encore assez loin des objectifs affichés il y a un an. Dans un communiqué publié ce vendredi 29 janvier 2010, la Banque de France concède que l'encours de crédits n'a progressé, sur l'ensemble de l'année écoulée, que de 1,8%.

Entre une aide exceptionnelle accordée par l'Etat et un taux de refinancement particulièrement bas pratiqué par la BCE, tout avait pourtant été fait pour que les banques puissent tenir leur promesse. La plupart d'entre elles n'ont d'ailleurs pas hésité à se servir des moyens mis à leur disposition pour améliorer leurs bilans, au point de pouvoir se permettre de rembourser l'aide de l'Etat dès le mois d'octobre dernier (à l'exception du groupe Caisses d'Epargne - Banques Populaires). Si la reconstitution de leurs marges bénéficiaires a été évidemment perçue par les banques comme une priorité, la relance du crédit (principalement aux entreprises) n'a, semble-t-il, pas fait l'objet des plus vives attentions.

Selon l'étude dévoilée par la Banque de France, le volume de crédits de trésorerie accordé aux PME aurait chuté de près de 14,2% (en variation annuelle). Plus généralement, l'encours de crédits aux entreprises accuserait quant à lui un recul de -2,4% (à l'été 2008, ce dernier affichait une progression annuelle de +14%).

La Banque de France tient toutefois à souligner la « reprise des crédits consentis aux ménages », des crédits en progression de +4,1% en décembre contre +3,7% en novembre dernier. Concernant le prêt immobilier, loin des chiffres constatés au 1er semestre 2008 (hausse annuelle du volume distribué de plus de 10%), la baisse constatée des prix des logements anciens a toutefois permis d'alimenter une sensible progression de +4,1% sur l'année écoulée.

Sur le front du crédit, l'année 2009 présente donc un bilan loin d'être satisfaisant. Lors d'une réunion prévue le 11 février prochain avec les dirigeants des principales banques, Christine Lagarde, la ministre de l'Economie, entend d'ailleurs bien procéder à une piqure de rappel. « Je ne veux pas que les banques laissent tomber », déclarait-elle hier.

Suite au communiqué de la Banque de France, la réaction de la FBF ne s'est pas fait attendre. « La croissance des encours des groupes sera significativement supérieure à 2% », déclarait vendredi la Fédération bancaire française, précisant que l'étude menée par la Banque de France englobait non seulement les résultats des grands établissements financiers mais également ceux des banques ne s'étant pas engagées à développer la relance du crédit.

Tout d'abord il est important de noter que l'impôt de Solidarité sur la Fortune ou ISF est un impôt dû "en plus" de l'impôt sur le revenu. La différence est qu'il ne se calcul pas en fonction des revenus du contribuable, mais en fonction de la valeur du patrimoine. L'ISF est donc dû par toutes les personnes physiques dont la valeur du patrimoine au 1er janvier est supérieure à 790 000 euros (seuil valable pour l'année 2010).

Comment calcule-t-on l'ISF ?

Il faut tout d'abord distinguer la notion de domicile fiscal. Pour les personnes ayant leur domicile fiscal en France, la valeur est calculée sur l'ensemble du patrimoine à l'échelle mondiale (sauf conventions nationales fiscales contraires). A l'inverse pour les personnes dont le domicile fiscal est hors du territoire français, alors l'ISF n'est calculé que sur les biens situés en France.

De plus la notion de foyer fiscal diffère de celle retenue pour l'impôt sur le revenu. En effet l'ISF est calculé sur l'ensemble des biens et valeurs appartenant aux personnes imposables et font l'objet d'une imposition commune à l'ISF dès lors que c'est un couple marié, pacsé ou encore les personnes vivants en situation de concubinage ainsi que leur enfants mineurs.

L'ISF prend en compte l'ensemble des biens, droits et valeurs appartenant aux membres du dit foyer fiscal. Ainsi la valeur du patrimoine est calculée en additionnant l'ensemble des biens ayant une valeur patrimoniale. Résidence secondaire, investissement immobilier (défiscalisation, loi Scellier...), patrimoine foncier (bois, forêts...), meubles meublant (égale environ à 5% de l'ensemble de la valeur des autres biens), les liquidités disponibles (livrets, comptes épargne, bons du trésor...).

Toutefois des exonérations existent. On peut notamment citer une exonération totale pour les œuvres d'art, une exonération partielle applicable notamment aux terres agricoles et enfin une exonération propre aux biens faisant l'objet d'une utilisation professionnelle. La valeur du patrimoine est appréciée nette au 1er janvier de l'année d'imposition.

Cet actif patrimonial est ensuite diminué le cas échéant du passif déductible. Ce passif peut-être le capital restant d'un prêt immobilier en cours, mais aussi les impôts à payer tels que l'impôt sur le revenu, taxe foncière, taxe d'habitation....

Une fois la valeur du patrimoine déterminée, si celle-ci dépasse 790 000 euros ; le montant dépassant ce seuil (160 000 euros pour un patrimoine de 950 000 euros par exemple) est taxé selon le barème contenu à l'article 885-U du Code général des impôts qui comporte six tranches et dont les taux d'imposition vont de 0,55% à 1,8%. Dans notre exemple, les 160 000 euros seraient taxés à hauteur de 0,55% soit un ISF à payer d'environ 880 euros (avant plafonnement et réductions éventuelles).

L'impôt sur la Fortune doit être payé tous les ans avant le 15 juin.

La résidence principale est-elle prise en compte ?

Sauf disposition contraire, l'habitation principale du contribuable entre dans le champ d'application de l'ISF. Comme pour l'ensemble des autres biens, la valeur à déclarer correspond à la valeur vénale du bien au 1er janvier de l'année d'imposition déduction faite éventuellement du passif correspondant (capital restant dû).

Compte tenu de l'évolution des prix de l'immobilier sur ces dix dernières années, les législateurs ont tout de même prévu de mettre en place un abattement forfaitaire sur la valeur de la résidence principale du contribuable. Cet abattement de 30% est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

Qu'en est-il des titres de sociétés ?

En l'absence de dispositions contraires, les titres de sociétés constituent des biens imposables. Toutefois des exonérations au titre des biens professionnels sont prévues. Sont exonérés :

- les biens faisant l'objet d'une utilisation par leur propriétaire ou l'un des membres de leur foyer fiscal dans le cadre d'une activité professionnelle exercée à titre principale.

- les parts ou actions de sociétés en tant que biens professionnels.

Au titre des biens privés, sont exonérés :

- Souscription avec un engagement de conservation. L'article 885 I bis du Code général des impôts instaure une exonération de 75%t au titre des participations détenues dans une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale en faveur des associés ayant souscrit un engagement collectif de conservation de deux ans sachant que l'exonération n'est acquise qu'au terme d'une durée globale de conservation de six ans.

- Souscription au capital d'une PME. Sont éligibles à cette exonération non seulement les investissements directs mais aussi, les investissements réalisés via une société holding, et les investissements au travers d'un FIP, d'un FCPR ou d'un FCPI.

Comment réduire son ISF ?

La défiscalisation de l'ISF est moins aisée que pour l'IR. En effet peu de réductions d'impôts existent pour l'ISF contrairement à l'impôt sur le revenu. On peut citer notamment la réduction d'ISF pour personnes à charge. Les redevables ayant des enfants à charge peuvent déduire de leur ISF la somme de 150 euros par enfant à charge.

La réduction d'ISF pour souscription au capital de PME. Un redevable, qui souscrit au capital d'une PME au sens communautaire, directement ou par l'intermédiaire d'une société holding, peut imputer sur le montant de l'ISF dont il est redevable, 75 % des sommes investies sans que le montant de la réduction d'impôt ne puisse excéder la somme de 50 000 € (investissement FIP, FCPI, FCPR...).

Réduction d'ISF pour des dons à des organismes d'intérêt général. Notamment les dons en numéraire et en pleine propriété de titres réalisés au profit de certains organismes d'intérêt général se consacrant à la recherche, l'enseignement ou encore l'insertion. La réduction d'impôt égale à 75 % du montant versé dans la limite de 50 000 €.

Annoncée ce mardi 26 janvier, une « aide de solidarité écologique » prend désormais place aux côtés de l'éco-prêt à taux zéro et du crédit d'impôt écologique au sein de la liste des diverses aides environnementales. Destinée à la rénovation thermique d'un bien immobilier, cette subvention s'adressera principalement aux propriétaires les plus modestes.

Selon une enquête menée par l'Insee (l'Institut nationale de la statistique et des études économiques), 15% des ménages français consacrent près de 10% de leurs revenus à régler leur facture de chauffage. Les bénéficiaires de cette nouvelle subvention écologique sont donc à chercher parmi cette tranche de population, mais tous n'y auront pas droit. Selon les propres termes de Valérie Létard, secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'Ecologie, seuls les propriétaires en « forte précarité énergétique » devraient être concernés. Il s'agirait là de quelques 300.000 ménages aux revenus modestes, souvent âgés et disposant d'un bien immobilier à rénover (notamment en terme d'isolation).

Administré par l'Anah (l'agence nationale de l'habitat), un « Fond national d'aide à la rénovation thermique des logements privés » devrait se voir doté d'une enveloppe globale de 1,25 milliards d'euros. Pouvant distribuer cette « aide de solidarité écologique » aux propriétaires précaires jusqu'à la fin de l'année 2017, ce Fond national devrait également, selon le ministère de l'Ecologie et du Développement Durable, « faciliter l'accès des plus modestes à l'éco-prêt à taux zéro, mesure phare du Grenelle de l'environnement ».

Dans le principe, cette subvention sera être allouée au financement de travaux permettant une réelle économie énergétique (l'objectif visé étant une économie d'au moins 30%). Un diagnostic immobilier préalable (diagnostic DPE) sera donc nécessaire afin d'identifier les logements éligibles et d'établir les travaux envisageables (opération prise en charge par le Fond national). Le professionnel réalisant ce diagnostic devra avoir été mandaté par un Espace Personnes Agées Territorialisé (EPAT, dépendant du conseil général). L' « aide de solidarité écologique » prendra la forme d'une subvention d'au maximum 3.000 euros ainsi que d'une prise en charge de 25% du montant des travaux. Pour une rénovation thermique évaluée à 20.000 euros, l'aide ainsi allouée sera donc de 8.000 euros.

Cette subvention sera complémentaire du crédit d'impôt « développement durable ». Les propriétaires concernés pourront en outre, grâce au « Fond national d'aide à la rénovation thermique », bénéficier d'une avance, sous forme de prêt à taux zéro, sur le montant de ce crédit d'impôt. Cette avance devrait permettre, nous explique le dossier de presse transmis par le ministère, « d'éviter que le décalage temporel entre le paiement des travaux et l'attribution du crédit d'impôt ne conduise à une difficulté de trésorerie insurmontable ».

Les prix immobiliers dans l'Hexagone ont reculé de 5% en 2009, telles est l'une des conclusions tirées de notre conférence de presse consacrée au marché de la pierre. Ce mouvement devrait se poursuivre, mais de manière moins marquée avec -3% de prévus cette année. Dans le même ordre d'idées, les transactions elles aussi sont en baisse. De 673 000 unités à la fin 2008, elles sont descendues à 535 000 un an plus tard.

En ce qui concerne les taux d'intérêt, la tendance est là aussi baissière. Ils se situent actuellement à 3.85% sur 15 ans, contre 5.30% en octobre 2008. Conséquence : la demande de crédits est repartie à la hausse, un mouvement effectif selon les banques depuis le troisième trimestre 2009.

Car pour les emprunteurs, le gain est clair. Le recul conjoint des prix et des taux a en effet favorisé leur pouvoir d'achat immobilier, en progression de 20% depuis 2008. Bien que notable, cette hausse ne couvre pas toutefois le repli de 60% enregistré entre 1998 et 2008.

Pour les prochaines semaines, les banques ne devraient pas toucher à leurs barèmes. En d'autres mots, les taux ne devraient pas bouger au premier trimestre 2010.

Quant à la durée moyenne des prêts, nous notons aujourd'hui une stabilisation autour de 20 ans.

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, le principal objectif est d'obtenir un loyer élevé pour avoir la meilleure rentabilité locative possible. Pour beaucoup d'investisseurs la situation idéale est que le loyer perçu couvre intégralement le remboursement d'emprunt (lorsque que vous avez recours au prêt immobilier pour financer l'achat). Situation de plus en plus difficile à obtenir du fait de la hausse très importante des prix de l'immobilier sur ces dix dernières années.

Pour calculer cette rentabilité, plusieurs méthodes existent. De manière générale le rendement d'un investissement locatif ne se résume pas aux loyers perçus. En effet le propriétaire doit prendre en compte d'éventuelles charges d'entretien ou bien tout simplement faire face à la vacance locative de son bien. Autant d'imprévus qui peuvent parfois amputer largement le rendement initial.

La rentabilité locative brute :

Méthode la plus simple mais aussi la moins précise, la rentabilité locative brute permet tout de même d'avoir une première idée de la viabilité économique de l'investissement. Cette rentabilité s'obtient à partir d'un calcul simple qui consiste à diviser le revenu locatif annuel par le prix du bien. Ainsi, un logement d'une valeur de 115 000 euros loué 600 euros par mois qui génère 7 200 euros de revenu locatif par an aura un taux de rentabilité brut annuel de 6,26 %. Calcul : 7 200 / 115 000 = 0.626. 0,626 X 100 = 6,26%.

Attention cette rentabilité bien qu'indicatrice d'une rentabilité globale, est artificiellement gonflée car elle ne prend en compte que les loyers perçus. Ainsi ce taux ne reflète pas les aléas que peut avoir une location de longue durée.

La rentabilité nette :

L'immobilier n'est pas un produit financier. C'est un bien physique qui s'entretien et subit les aléas du temps et des locataires successifs. De nombreuses dépenses liées à l'entretien du bien sont nécessaires pour maintenir le logement en bon état. La rentabilité nette prend en compte ces divers coûts qui additionnés viennent amputés le loyer d'environ un tiers. Parmi ces charges on peut notamment citer la taxe foncière annuelle, les honoraires pour la gestion locative (sauf si vous gérez le bien vous-même), les charges de copropriété irrécupérable sur le locataire, la vacance locative du bien (un mois de loyer sur an, voir plus pour les petites surfaces) ou encore les travaux d'entretien courant qui restent à la charge du propriétaire. La rentabilité nette se calcule donc en prenant en compte les revenus locatifs diminués de ces charges d'exploitation. Dans notre exemple précédent la rentabilité nette serait d'environ 4.69%. Calcul : 7 200€ de loyer moins 25% de charges d'exploitation = 5 200€ de loyer annuel perçu. Soit 5 200€ / 115 000€ = 4,69%.

La rentabilité nette de fiscalité :

Pour calculer la vraie rentabilité de votre investissement locatif il faut intégrer la fiscalité liée aux revenus fonciers que vous percevez. Bien sur cette fiscalité dépend de votre tranche marginale d'imposition. Dans ce calcul il faut aussi intégrer l'éventuelle plus value à terme ou encore la déduction des intérêts d'emprunt. Mais aussi les réductions d'impôts liées aux investissements en défiscalisation, comme la loi Scellier par exemple. Cette liste non exhaustive liée à la fiscalité nécessite pour calculer la rentabilité un logiciel capable d'appréhender sur le long terme les aléas de la fiscalité lié à l'investissement immobilier.

Que faire pour avoir la meilleure rentabilité ?

Tous les calculs de rentabilité ne remplaceront pas les fondamentaux d'un bon achat immobilier. Pour maximiser vos chances de réussite, n'oubliez pas que l'emplacement de votre bien reste la condition indispensable à la viabilité économique de votre achat. Vérifier par ailleurs le potentiel locatif du lieu d'investissement et enfin la qualité de construction de votre bien. Ensuite vous pourrez vous attardez sur la rentabilité de votre investissement.

Depuis le 31 décembre 2008, il n'est plus possible de défiscaliser sans limites. Le plafonnement global des niches fiscales avait mis un coup d'arrêt en 2009 aux quelques français fortunés qui bénéficiaient d'un statut enviable de contribuables pouvant défiscaliser sans limite... A « l'époque » un célibataire qui gagnait 650 000 euros et qui payait environ 250 000 euros d'impôts par an, pouvait s'il disposait de bons conseils, réduire sa note fiscale à 0. Notamment grâce aux investissements réalisés via la loi Malraux, les Monuments Historiques, les FCPI, les FIP, les FIP ISF...

La loi de Finances de 2009 avait mis un coup d'arrêt aux rois de la défiscalisation en instaurant un plafond global de défiscalisation. En effet l'an passé pour les impôts sur le revenu à payer en 2010, le montant total des réductions ou crédits d'impôt était limité à 25 000 euros + 10% du revenu imposable du foyer fiscal.

Fort de cette mesure, le gouvernement avec la loi de Finances 2010, a remis le couvert et a encore diminué le plafond. Désormais et à compter du 1er janvier 2010 le montant total des réductions ou crédits d'impôt sera limité à 20 000 euros + 8% du revenu imposable du foyer fiscal.

Même si ce plafonnement ne touche au final que les très hauts revenus, une personne seule gagnant 115 000 euros, soit environ 29 500 euros d'impôts, et un couple 155 000 euros par an (31 500 euros d'impôts) pourront ainsi toujours être exonérés totalement d'impôts. Toutefois pour les très hauts revenus cette mesure est beaucoup plus confiscatoire. Puisque qu'un couple qui gagne 1 000 000 euros par an et qui devrait payer environ 335 000 euros d'impôts, ne pourra défiscaliser au maximum « que » 100 000 euros, soit un restant dû au fisc d'au moins 235 000 euros...Bien entendu ce niveau de revenus ne touche pas la majorité des Français !

En ce qui concerne les avantages fiscaux compris ou non dans le plafonnement, il faut distinguer ceux qui découlent d'un choix volontaire de défiscalisation et les réductions d'impôts « subies ». Les mesures prises en compte pour le plafonnement sont les avantages fiscaux issus des investissements qu'a réalisés le contribuable. Notamment les investissements immobiliers destinés à défiscaliser, comme la loi Scellier, la loi bouvard ou encore la loi Scellier outre-mer. Dans cette même catégorie on intégrera les FCPI, FIP ISF et loi Malraux par exemple.

A l'inverse les avantages fiscaux liés à des situations subies et "involontaires" comme un handicap ou le versement d'une pension alimentaire ne seront pas concernés par le plafonnement. Tout comme le versement de dons et les dispositifs de retraite (Préfon, Madelin, Perp...).

En publiant, ce mardi 26 janvier 2010, sa dernière étude portant sur les taux de prêt immobilier, l'Observatoire Logement Crédit / CSA nous livre à son tour un baromètre aux airs de bilan.

Même si la baisse des taux de crédit immobilier semble avoir, selon l'Observatoire, « marqué le pas sur la fin de l'année 2009 », elle a toutefois permis à ces derniers de se stabiliser aux alentours des 4%. Sur l'ensemble du quatrième trimestre, le taux moyen appliqué par les banques pour un emprunt à l'habitat s'est établi à 3,79%. S'il semble désormais devoir progressivement se tarir (le taux moyen progressant de manière infime de +0.03% entre novembre et décembre), le mouvement de recul adopté par les taux de crédit n'en demeure pas moins d'importance. Depuis l'automne 2008 et la première manifestation d'une baisse notable, les taux d'intérêts ont accusé un repli de 136 points de base. De l'avis de l'Observatoire, « les conditions de crédit restent donc excellentes ».

Comme bon nombre de professionnels de l'immobilier (agents immobiliers en tête), l'Observatoire dirigé par l'économiste Michel Mouillart voit dans ce niveau de taux encore relativement bas le signe précurseur d'un rétablissement progressif du marché immobilier, un marché qui apparaît pourtant encore passablement atone. Selon les auteurs de l'étude, si une sortie de crise semble se profiler à l'horizon, la conjoncture économique défavorable à laquelle sont aujourd'hui confrontés les éventuels acquéreurs « paralyse la demande ».

En 2008, la durée moyenne d'un prêt immobilier avait enregistré une baisse conséquente de près de 8 mois (après avoir progressé d'autant en 2007), une tendance qui s'est globalement confirmée tout au long de l'année 2009. « Sur un an, les durées moyennes ont diminué de l'ordre de 5 mois (pour se porter à 212 mois) », souligne l'Observatoire.

Du côté des prévisions, Michel Mouillart indique en marge de cette étude qu' « actuellement, les taux ne remontent pas et [qu']ils devraient rester à ce niveau jusqu'au printemps »

2009 nous livre ses dernières séries statistiques et en ce début d'année 2010, l'heure est au bilan pour un marché de l'immobilier neuf passablement éprouvé. Avant un éventuel rétablissement, le ministère de l'Ecologie et du Développement Durable dévoile ce mardi 26 janvier des chiffres bien ternes concernant un secteur de la construction qui panse désormais ses plaies.

« Dans un contexte de crise internationale, 2009 marque une année de repli pour le bâtiment », constatait ce matin pour l'AFP le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu. Qu'il s'agisse de permis de construire délivrés ou de mises en chantier, le recul s'est en effet fait largement ressentir au sein de ce secteur d'activité. Si une légère amélioration relevée pour le dernier trimestre a permis d'entretenir l'espoir d'un avenir moins sombre, les professionnels du bâtiment marqueront indéniablement cette année 2009 d'une pierre noire.

Sur les douze derniers mois, le nombre de permis de construire délivrés aurait ainsi atteint son plus bas niveau depuis 6 ans. Avec 397.310 autorisations, la baisse s'établit à -17,8% par rapport à l'année précédente. « Il faut remonter à novembre 2003 pour observer un cumul sur 12 mois inférieur à 400.000 logements autorisés », note le ministère. Dans le détail, seuls les permis de construire visant les biens immobiliers en résidence s'affichent en progression (+7,7%), les logements individuels (-12,8%) et collectifs (-27%) accusant quant à eux un lourd recul.

Avec 333.247 constructions débutées, le constat concernant les mises en chantier s'avère similaire. Pour l'ensemble de l'année 2009, leur nombre enregistre une régression de -16,7% par rapport à l'exercice 2008. Là encore les logements collectifs (-19% à 137.000 unités) semblent globalement plus affectés que les logements individuels (-16,2% à 177.000 unités).

En dépit d'une publication statistique des plus moroses, Benoist Apparu s'est défendu de tomber dans un pessimisme excessif, souhaitant plutôt relativiser ce bilan 2009 en le projetant à l'échelle européenne. « En France, le secteur du BTP résiste mieux que ses homologues européens avec 330.000 mises en chantier et 50.000 emplois préservés grâce au plan de relance », a-t-il ainsi déclaré.

Voilà une nouvelle qui devrait réjouir bon nombre d'associations de consommateurs, le crédit à la consommation aurait en 2009 accusé une perte de vitesse historique. Sur l'ensemble de l'année écoulée, l'association française des sociétés financières (ASF) indiquait hier par voix de communiqué que le montant global ainsi distribué aurait chuté de 13,3%, soit la plus importante baisse enregistrée depuis 45 ans.

Malmenés par la crise, une conjoncture économique délicate, et une logique budgétaire nécessaire, les français se sont donc progressivement détournés d'un poste de dépense relativement lourd : le recours au crédit à la consommation. De l'avis même de l'ASF, la « décrue est d'une ampleur sans précédent en 45 ans de suivi statistique de l'activité ». Sur les douze derniers mois, le secteur du crédit à la consommation aurait ainsi enregistré onze mois de baisse (par rapport aux mois correspondant l'année précédente) pour enfin afficher un recul de 13,3% sur l'ensemble de l'année 2009. Si en 2008 quelques 43,8 milliards d'euros ont été octroyés au travers d'un crédit de ce type (crédit voiture, moto, prêt personnel, etc.), l'ASF n'en aurait recensé que 38 milliards en 2009.

Considéré par beaucoup (associations de consommateurs en tête) comme l'un des principaux vecteurs de surendettement, le crédit à la consommation s'est trouvé cette année confronté à une double problématique. A la défiance grandissante manifestée par les ménages s'est en effet associée celle des organismes prêteurs qui, devant la multiplication des impayés, ont parfois restreint leurs offres. Selon Nicolas Pécourt, directeur des études chez Sofinco, s'ils n'ont pas tiré un trait sur le crédit à la consommation, les français ont toutefois revu à la baisse le montant moyen emprunté (-10% par rapport à 2008). « La France est un pays où l'endettement reste relativement faible, mais où le thème du surendettement focalise l'attention. Cela, ajouté à la crise, a rendu le marché très compliqué », expliquait à l'AFP Pascal Roussarie de Cetelem.

Dans le détail, seul le crédit auto contracté lors de l'achat d'une voiture neuve semble limiter la casse en enregistrant même un net rebond sur le dernier trimestre 2009 (+15,7%). Pour l'ensemble de l'année, le crédit auto n'affiche qu'une baisse limitée de -4%. Le prêt personnel, le crédit consenti pour équiper son foyer et le crédit renouvelable accusent quant à eux un recul respectif de -22,8%, -13,3% et -11,2%.

Le Tribunal de Grande Instance de Créteil vient de condamner, le 21 janvier dernier, le Crédit Foncier pour pratique commerciale trompeuse concernant l'octroi de prêts à taux variable. Près de deux ans de procédure auront été nécessaires pour qu'enfin la lumière soit faite sur une affaire qui aura passablement entaché l'image de l'établissement spécialiste du crédit immobilier. Deux ans de procédures au cours desquelles le Crédit Foncier et l'association de défense des consommateurs UFC-Que Choisir se sont livrés une lutte acharnée.

Le 18 janvier 2008, après avoir recensé de multiples plaintes, l'UFC-Que Choisir alertait les autorités sur ce qui lui semblait être l'amorce d'un scandale bancaire. L'association, rapidement rejointe par l'Afub (association française des usagers de banque) et le Collectif Action, déposait plainte et accusait le Crédit Foncier d'avoir distribué des prêts immobiliers sans avoir préalablement informé les emprunteurs qu'il s'agissait d'emprunts à taux variable. Si l'on en croit ces diverses associations, les particuliers lésés de cette façon se compteraient par milliers. Le groupe bancaire mis en cause, quant à lui, s'était jusque là toujours défendu d'avoir volontairement induit ses clients en erreur et n'évoquait du bout des lèvres que quelques centaines de cas.

Peut être lassé par les multiples rebondissements de cette affaire, le Crédit Foncier aura donc rendu les armes ce jeudi 21 janvier en reconnaissant, souligne l'UFC-Que Choisir dans un communiqué, « s'être rendu coupable de pratique commerciale trompeuse sur les qualités substantielles des prêts commercialisés entre le 1er juin 2005 et le 31 décembre 2007 ». La banque devra s'acquitter d'une amende de 50.000 euros et verser 10.000 euros à l'UFC-Que Choisir « en réparation du préjudice subi par la collectivité des consommateurs ».

Si l'association se félicite d'un verdict qui, selon elle, « restaure les droits des consommateurs qui ont été bafoués lors de la commercialisation des prêts à taux variable », elle n'en oublie pas pour autant sa mission de protection des usagers en négociant avec le Crédit foncier l'instauration de « mesures pour permettre une sécurisation des contrats ». Chaque emprunteur disposant d'un crédit immobilier à taux variable auprès de cet établissement financier devrait donc recevoir, au plus tard le 31 janvier 2010, une lettre l'informant de la possibilité d'un « passage à taux fixe bonifié, ou un cap de taux en fonction du crédit souscrit ».

Dans une précédente actualité (investir en 2010 ou en 2011 ?) nous comparions le fait d'investir dès cette année ou d'attendre la mise ne place de dispositifs fiscaux liés aux Bâtiments Basse Consommation, notamment avec le dispositif Scellier BBC. Les députés ont en effet préféré laisser inchangé en 2010 la loi Scellier qui permet de maintenir à flots le secteur de l'immobilier neuf. De ce fait une fois votre période d'investissement choisi, il ne vous plus qu'a franchir le pas. Mais quelques règles s'imposent avant d'acheter, et la principale est que la réduction d'impôt ne doit être prioritaire sur la qualité du bien immobilier.

Choisir un emplacement de qualité :

S'il n'y avait qu'un seul critère à retenir pour investir dans l'immobilier se serait l'emplacement. C'est un élément essentiel dans le processus d'achat. Du bon emplacement dépendra le potentiel locatif de votre appartement (et donc le loyer exigible) mais aussi le potentiel de revente à terme. Pour vous garantir un investissement viable, veillez notamment à la présence de commerces (supérette, boulangerie), et de services et équipements publics de proximité : université, lycée, école, crèche, parc ou encore équipements sportifs.

Comparer :

L'achat d'un bien immobilier ne se fait pas en quelques minutes. Aussi prenez le temps de rencontrer les professionnels du secteur (gestionnaires de patrimoine, conseillers en défiscalisation...). N'hésitez à prendre plusieurs rendez-vous et prévoir au moins 2h pour chaque rencontre. Posez des questions, vérifier les connaissances du conseiller, mais une fois que le projet vous semble fiable et que la confiance est installée alors n'hésitez pas non plus trop longtemps.

Vérifier la rentabilité et le potentiel locatif de votre bien :

Critère essentiel dans la réussite d'un investissement immobilier, le potentiel locatif de votre bien. Il est primordial de vous assurez qu'il existe bien un marché locatif sur le lieu d'investissement. De ce marché locatif dépendra le niveau de loyer exigible (moins il y aura d'offres plus vous pourrez louer votre logement cher), mais aussi la durée de mise en location. Ce dernier point est essentiel car pour justifier de la défiscalisation (loi Scellier, loi Bouvard, Scellier-LMNP...) votre logement doit être loué le plus rapidement possible, dans les 12 mois pour la majorité des cas.

Attention à la qualité de construction :

Parmi les critères fondamentaux, la qualité de construction est incontournable. Veillez notamment à ce que votre bien respecte les normes en matière d'isolation thermique et phonique. Ses performances énergétiques doivent être conformes à la règlementation en vigueur (HQE, HPE, BBC...).

Votre bien est-il au bon prix ?

Le prix de marché peut être corréler avec le potentiel locatif du bien immobilier. En effet votre prix d'achat et la valeur locative de votre bien doivent correspondre au marché local. Il faudra donc être particulièrement vigilent à la cohérence entre les loyers annoncés par le promoteur et ceux réellement pratiqués sur le lieu d'investissement. Vérifier notamment la zone d'achat de votre bien : Zones A, B1, b2 ou Zone C (Voir les zones loi Scellier).

Votre promoteur est-il assuré ?

On l'évoque peu, mais il est important de se prémunir des risques de défaillance d'un promoteur. Les exemples ne sont pas rare de chantiers laissés à l'abandon suite à la faillite d'un promoteur. Aussi à la réception de votre bien n'hésitez à demander au promoteur de vous fournir les garanties essentielles (le parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale qui vous couvre pendant 10 ans contre les malfaçons compromettant la solidité ou l'étanchéité de votre bien).

Tous ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation, Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),... et encore plus pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer.

L'année 2009 aura été marquée par une croissance soutenue du nombre de créations d'entreprises. Malgré la crise, les français ont donc su faire preuve d'initiative dans la quasi-totalité des secteurs d'activité. Seul l'immobilier continue toutefois de susciter une certaine défiance en enregistrant un recul du nombre de ses nouvelles entreprises. Mis à mal par la conjoncture économique ambiante, le secteur de l'immobilier devrait d'ailleurs connaître, selon une étude du Crédit Agricole, une année 2010 en demi-teinte.

Sur l'ensemble de l'année 2009, le nombre de créations d'entreprises aurait bondi de près de 75% par rapport à l'année précédente (2008). C'est ce que relèvait l'Insee, tous secteurs confondus, dans une récente publication. Si le nouveau statut d'auto-entrepreneur a permis de dynamiser cette donnée statistique, il n'aura toutefois pas su influencer de manière similaire le secteur de l'immobilier. Sur 6 entreprises créées pour ce domaine d'activité, une seule serait le fait d'un auto-entrepreneur (contre 1 sur 2 ailleurs). Rien d'étonnant dès lors à ce que les créations d'entreprises immobilières affichent en 2009 un recul de 8% par rapport à l'année 2008. Une régression alimentée par une situation économique défavorable et les incertitudes inhérentes à un marché qui ne devrait enregistrer, selon le Crédit Agricole, qu'un « timide » et « lent » rétablissement en 2010.

« En 2010, un net rebond du marché immobilier et donc de la production de nouveaux crédits habitat semble peu probable. La demande de logements va rester fragile », estime l'étude économique publiée la semaine dernière par le Crédit Agricole. La faute à un taux de chômage qui devrait poursuivre sa croissance et à une baisse des prix immobiliers qui n'aura pas su combler les hausses record enregistrées entre 1997 et 2007. « Un recul supplémentaire des prix de l'ordre de 10% serait nécessaire pour restaurer pleinement la solvabilité des acheteurs. Mais le bas niveau des stocks et le comportement attentiste des vendeurs ne plaident pas pour un tel ajustement », souligne l'étude.

Du côté des prévisions, le Crédit Agricole table sur une très progressive reprise des ventes de l'ordre de 10%, qu'il s'agisse d'immobilier neuf ou ancien. Sur le front des prix, si le neuf devrait afficher une certaine stabilité, l'immobilier ancien pourrait une nouvelle fois s'orienter légèrement à la baisse. Face à un rétablissement « lent et hésitant », la production de prêts immobiliers sur l'ensemble de l'année 2010 devrait probablement progresser de 9% par rapport à 2009.

Le marché de la location continue de se tasser. Selon les derniers chiffres publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), l'indice de référence des loyers (IRL) en France a décroché sur un an de 0.06%, confirmant la tendance au ralentissement observée aux trois premiers trimestres 2009 (respectivement +2.24%, +1.31% et +0.32%).

Ce résultat est la plus faible depuis février 2008, date à laquelle a été instauré le mode de calcul actuel des loyers. L'IRL correspond en effet aujourd'hui à la moyenne sur les douze derniers mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC).

Cet indice était déjà pris en compte dans le précédent calcul, mais à 60% seulement. Les 40% restants étaient occupés par l'indice des prix d'entretien et d'amélioration (IPEA) et l'indice du coût à la construction (ICC), à parts égales (20% chacun). C'est sur l'IRL que se basent les propriétaires pour réévaluer leurs loyers, à la condition que le contrat de location inclut une clause de révision.