Le prix moyen du m² dans l'immobilier ancien à Paris se situait le mois dernier à 6 505 euros , soit une baisse de 1.8% par rapport à septembre (6 624 euros). Selon le premier baromètre publié par MeilleursAgents.com, il s'agit de la première baisse des prix enregistrée dans la capitale depuis le revirement du marché immobilier hexagonal.

Géographiquement, cinq arrondissements continuent de voir leurs prix progresser, notamment dans le 4e (+1.9%) et le 7e (+1.1%) . À l'inverse, les plus fortes baisses sont relevées dans le 19e (-3.6%) , le 17e (-3.4%) et le 13e (-3.3%) . Lancé il y a quelques mois, le site MeilleursAgents.com , pour la réalisation de son baromètre, sur des statistiques fournies par les notaires parisiens et par des agences immobilières partenaires.

L'éolienne n'en finit pas de surprendre. Sans être toutefois indispensables, nous vous présentons ici deux interprétations innovantes et insolites dans ce domaine du développement durable.

L'éolienne de poche

Après l'éolienne à installer sur le toit de sa maison et relookée par le célèbre designer Philippe Starck (voir l'éolienne Starck), ces générateurs d'énergie propre se dotent d'un modèle de poche. Destinée à recharger tout appareil disposant d'une connexion USB, l'éolienne de poche est commercialisée par la société HYmini. Résultant d'une collaboration entre les universités de Cornell et de Harvard, l'éolienne de poche permettra le rechargement de téléphones et ordinateurs portables, de baladeurs MP3 ou encore de consoles portables.

En l'exposant à un vent de 14 km/h durant une vingtaine de minutes, l'éolienne de poche emmagasinera suffisamment d'énergie pour alimenter un iPod durant 30 minutes ou un PDA durant 40 minutes. Si cela peut vous paraître somme toute assez limité, sachez que vous aurez la possibilité de coupler votre éolienne de poche avec pas moins de quatre panneaux solaires portatifs. Enfin, pour ceux qui ne souhaitent pas attendre indéfiniment la petite brise énergétique, la société de production met à leur disposition un kit de fixation pour vélo ainsi qu'un système permettant d'accrocher l'éolienne à son bras.

L'éolienne HYmini est d'ores et déjà commercialisée pour la modique somme de 49 dollars (soit environ 39 euros).

Une éolienne pour recharger ses piles usagées

Baptisée Febot par ses concepteurs (les designers coréens Ji-yun Kim, Soon-young Yang et Hwan-ju Jeon), cette éolienne miniature permet de préserver l'environnement en rechargeant écologiquement ses vieilles piles usagées (type AA). Il suffit pour cela de disposer d'une surface plane et exposée au vent sur laquelle viendra se fixer la ventouse dont l'éolienne est munie (la fenêtre d'un appartement haut perché par exemple). La pile à recharger viendra se loger dans un compartiment adapté à cet effet situé en avant d'un mini-générateur lui-même alimenté par les pales de l'éolienne (voir photo). Un principe d'une simplicité et d'une ingéniosité déconcertante...

Nous vous informions dans un précédent billet du projet de loi présenté hier par le sénateur UMP Philippe Marini visant à renforcer la réglementation liée au crédit à la consommation (lire l'article). Les associations de consommateurs ne se sont pas fait attendre pour manifester leur soutien à cette initiative.

C'est un soutien « sans réserve » qu'accorde en effet l'association UFC-Que Choisir. Prohiber l'octroi par les grandes surfaces du crédit à la consommation (crédit revolving) ou encore développer l'information de l'emprunteur constituent des mesures que l'association qualifie d'« indispensables pour la sécurité des consommateurs ». Cette dernière se « félicite de la proposition de loi sur le crédit à la consommation et le surendettement » et estime que ces dispositions qui pourraient représenter un « premier coup d'arrêt porté aux crédits revolving » se doivent d'être « adoptées dans les plus brefs délais ».

En attendant une éventuelle validation de son texte par les parlementaires, Philippe Marini peut donc se prévaloir d'avoir su emporter l'adhésion de l'une des principales associations de consommateurs. Le président de l'UFC-Que Choisir, Alain Bazot, déclare ainsi dans son communiqué qu' « en encadrant davantage les conditions de publicité, en imposant la fourniture de pièces justifiant de la situation du consommateur, en responsabilisant le prêteur sur l'octroi excessif de crédit, en interdisant le crédit revolving dans les grandes surfaces ainsi que le démarchage, cette proposition de loi devrait permettre aux consommateurs d'accéder à des offres adaptées à leurs besoins ».

Autre représentant de consommateurs, la CLCV quant à elle (Consommation, logement et cadre de vie) appuyait également le texte présenté par Philippe Marini. Dans un entretien donné hier au quotidien Le Parisien, la CLCV jugeait nécessaire la « responsabilisation des prêteurs à tous les stades de la relation, de la publicité à l'octroi du crédit ». L'association profitait d'ailleurs de l'occasion pour dénoncer « les publicités à outrance qui laissent croire aux consommateurs que la souscription d'un crédit est sans conséquence voire les aider à gérer ».

Si le crédit immobilier en France connait actuellement une grave crise, celle-ci est bien moindre en ce qui concerne le crédit à la consommation.

Crédit revolving, prêt personnel, crédit auto, moto ou bateau, les offres proposées se déclinent sous de nombreuses formes encore accessibles aux particuliers. Or, pour le sénateur UMP Philippe Marini, le « crédit peut libérer, mais trop souvent, s'il est mal maîtrisé, il opprime ! ». Afin de lutter contre une surenchère nocive d'emprunts, le sénateur également rapporteur général de la commission des finances au Sénat a présenté hier son projet de loi destiné à « responsabiliser les acteurs du crédit à la consommation et à lutter contre le surendettement ».

C'est aujourd'hui près de 183.000 dossiers qui sont déposés chaque année devant les commissions de surendettement. Parmi ceux-ci, 25% sont le fait d'un recours excessif au crédit à la consommation. La proposition de loi de Philippe Marini vise donc avant tout à fournir une structure législative renforcée au crédit revolving, au rachat de crédits ainsi qu'aux prêts à la consommation distribués par les grandes enseignes commerciales. « Les pratiques commerciales de certains distributeurs de crédit contribuent à créer du surendettement. Les crédits renouvelables sont une source particulièrement dangereuse d'endettement », précise le sénateur.

L'information de l'emprunteur reste l'axe principal du texte présenté : descriptif détaillé du dispositif et risques liés au crédit devront obligatoirement être notifiés au consommateur. Un consommateur qui se verra imposer une période de réflexion de huit jours avant de pouvoir signer un quelconque contrat. Les publicités et annonces accrocheuses vantant les bienfaits du rachat de crédit ne devront alors plus préciser qu'il s'agit là d'une opération « de nature à faciliter la gestion du budget de l'emprunteur ». Enfin, si Philippe Marini souhaite interdire le démarchage, il prévoit également de rendre illicite l'offre de crédit renouvelable faite par les grandes surfaces.

Confiant dans l'adoption de sa proposition de loi, le sénateur UMP estime qu'« à partir du moment où l'État s'est engagé à sauver le système bancaire, le citoyen doit avoir l'assurance, en contrepartie, que l'État va le protéger des dérives de ce système ».

La loi de Finances pour 2009 va modifier de manière significative l'univers de la défiscalisation. En effet pour 2009 les députés ont choisis de plafonner les possibilités de défiscalisation qu'offrait les dernière fiscales comme la Loi Girardin, la Loi Malraux, le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) et l'avantage de l'investissement dans les Monuments Historiques. Ces mesures sont destinées à limiter la non-imposition totale des ménages les plus aisées. Voici un point sur les principales mesures de la Loi de finances 2009 :

Loi Malraux :

Ce dispositif très avantageux pour les hauts revenus souhaitant défiscaliser de manière illimitée va être plafonné et les conditions d'obtention du régime durcies. Il est prévu de porter la durée d'engagement de location de 6 à 9 ans, de fixer une limite d'imputation des charges engendrées par la restauration complète de l'immeuble situé dans un secteur protégé, sur les autres revenus. Les plafonds de déduction seraient fixés à 100 % dans la limite de 140 000 euros de dépenses lorsque l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé et 75 % dans la limite de 100 000 euros de dépenses lorsque l'immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

Loi Girardin :

Fortement avantageux par le passé puisque le contribuable pouvait défiscaliser sans limitation de montant, cet avantage fiscal sera limité désormais à 40.000 euros net de rétrocession ou à 15 % du revenu brut de rétrocession. Ces plafonds restent cependant élevés pour la majorité des investisseurs.

Statut de loueur en meublé professionnel (LMP) :

Désormais tout loueur qui souhaiterait devenir professionnel aura l'obligation de cumuler deux conditions. Alternatives par le passé, elles deviendraient cumulatives, c'est-à-dire qu'il faudrait non seulement avoir 23 000 euros de recettes BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à l'année et que ces recettes représentent, plus de 50% des revenus du foyer. Autrement dit l'accès au statut professionnel sera beaucoup plus difficile et les avantages qui en découlent plus difficile d'accès. L'objectif étant de rendre vraiment « professionnel » ce statut et n'ont pas complémentaire d'une autre activité salarié par exemple.

Loi Monuments Historiques :

Le dispositif « Monuments Historiques », dans sa version actuelle, permet au propriétaire d'un bâtiment classé Monument Historique de déduire ses charges spécifiques ou ses déficits fonciers de son revenu global et ce sans limitation de montant. La loi de Finances 2009 prévoit de plafonner l'avantage fiscal lorsque les Monuments Historiques ne sont pas ouverts au public. Le plafond prévu serait fixé à 200 000 euros. De plus, les propriétaires pour bénéficier de l'avantage fiscal devront s'engager à conserver le bien pendant 15 ans à compter de la date d'acquisition. Enfin ces mêmes propriétaires ne devront pas mettre l'immeuble en copropriété.

Toutes ces modifications vont modifier le paysage fiscal et il faudra désormais les prendre en compte dans sa stratégie patrimoniale.

La structure de la Loi de finances 2009 commence à prendre sa forme définitive. Les réformes et les modifications des principales lois de défiscalisation sont adoptées au fur et à mesure. Elles vont changées les perspectives en terme de plafond de réduction d'impôt, puisque la principale mesure réside dans un plafonnement global du montant de défiscalisation possible toutes lois confondues (loi Robien, loi Borloo, loi Girardin,...).

En effet les députés ont adopté lors de la discussion du projet de loi de Finances pour 2009 un amendement plafonnant le cumul des différentes réductions d'impôt à 25.000 euros plus 10% des revenus du contribuable concerné. L'objectif de cette réforme selon Gilles Carrez, est que les plus haut revenus qui échappaient complètement à l'impôt payent désormais au moins le tiers de leurs impôts. Ainsi un couple qui gagne 300 000 euros par an et payant environ 85 000 euros d'impôts ne pourra défiscaliser au maximum « que » 55 000 euros. Les 30 000 euros restant seront donc obligatoirement payés au fisc.

A noter que les avantages fiscaux liés à des situations "involontaires" comme un handicap ou le versement d'une pension alimentaire ne seront pas concernés. Tout comme le versement de dons et les dispositifs de retraite (Préfon, Madelin, Perp...).

Ce plafonnement ne touchera au final que les très hauts revenus. Une personne seule gagnant 140 000 euros (environ 38 000 euros d'impôts) et un couple 180 000 euros par an (environ 41 000 euros d'impôts) pourront ainsi toujours s'exonérer totalement d'impôts. Toutefois pour les très hauts revenus cette mesure est beaucoup plus confiscatoire. Puisque qu'un couple qui gagne 1 000 000 euros par an et qui devrait payer environ 335 000 euros d'impôts, ne pourra défiscaliser au maximum « que » 125 000 euros, soit un restant dû au fisc d'au moins 210 000 euros...Bien entendu ce niveau de revenus ne touche pas la majorité des Français.

Pour Christine Lagarde, Ministre de l'Economie, « ce système correspond au double objectif de simplicité et de justice fiscale ». Pour le Ministre du Budget, Eric Woerth cette mesure « est une mesure de justice fiscale, puisque personne ne peut plus s'exonérer complètement de l'impôt par l'usage intensif de niches fiscales, et puis c'est aussi une mesure efficace sur le plan budgétaire, puisque ça rapporte à peu près 200 millions d'euros » et d'ajouter que « cette somme contribuera à financer également le RSA à partir de l'année prochaine ».

En parallèle de ce plafonnement global, les députés ont procédés à une refonte des dernières niches fiscales et ont modifiés significativement les mécanismes Girardin, Malraux, Monuments Historiques et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). (Voir « Principales mesures Loi de Finances 2009 »).

Il y a du nouveau dans la sphère du crédit immobilier. Au mois de novembre, les établissements bancaires ont baissé leurs taux de 0,05 à 0,30 point selon les régions. De plus, les professionnels du crédit annoncent que les taux vont encore baisser en 2009.

Si les taux sont supposés baisser de manière significative (efforts de l'Etat ainsi que de la BCE - Banque Centrale Européenne), Maël Resch, responsable de la communication d'Empruntis, précise que « Les taux ne vont plus beaucoup bouger sur les dernières semaines de 2008, car nous entrons dans une période traditionnellement creuse du marché immobilier. Seules quelques banques qui pratiquaient des taux supérieurs à la moyenne ont opéré des baisses ». Concernant ces taux qui sont l'objet d'attention particuliè;re des internautes (les requêtes sur le « meilleur taux » dans le moteur de recherche de Google augmentent de façon exponentielle), Madame Resch ajoute qu'on observe bien un recul des taux au mois de novembre. Un emprunt sur 20 ans serait passé de 5,40% à 5,25%, cependant il faudra patienter encore un moment avant que les taux ne descendent en dessous du seuil psychologique de 5%. Les banques consentent maintenant à faire des efforts grâce à la sécurité apportée par le gouvernement. Celui-ci rappelons-le, sécurise d'abord le flux des transactions en se portant garant, il recapitalise dans un second temps les banques qui en ont besoin. Plusieurs milliards d'euros de soutiens financiers sont déjà débloqués. René Ricol le médiateur du crédit nommé par Nicolas Sarkozy est chargé d'encourager les banques à prêter aux entreprises et aux particuliers. Au besoin, il là aussi pour rappeler aux banques leurs engagements. La plupart des banques ont enfin avoué récemment avoir durci les conditions d'emprunt. Les courtiers en crédit immobilier qui ont tiré la sonnette d'alarme sur ce sujet depuis plusieurs mois se réjouissent de voir leurs propos reconnus. Si d'aventure la règle n'est toujours pas respectée, chacun peut saisir le médiateur de la république (sur son site ou à travers un numéro de téléphone dédié, le 0810 00 12 10) afin que celui-ci examine le problème rencontré avec la banque.

Les intentions sont louables certes, les banques font mine de jouer le jeu. Mais attention. Il ne faut pas tirer des plans sur la comète. René Paillincourt, le président de la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers) rappelle que la situation n'est pas encore des plus confortables, ajoutant qu'il est « difficile de faire un pronostic, mais c'est vrai que si les banques ne modifient pas leur politique d'octroi du crédit, ça peut effectivement se prolonger pendant de longs mois et se traduire par une vraie crise ». De là à dire que les banques ont le marché du crédit dans leurs mains, il n'y a qu'un pas.

La crise financière inquiète les français. C'est ce qui ressort d'un sondage réalisé par Logica et TNS Sofres pour le quotidien Le Monde.

77% des citoyens sondés seraient ainsi soucieux face à une crise financière qui s'étend depuis quelques semaines à l'économie réelle. Logiquement, les classes moyennes font preuve d'une inquiétude plus prononcée que les ménages aisés (83% contre 68%). Les difficultés actuellement rencontrées par les français (pouvoir d'achat en berne, raréfaction du crédit immobilier, etc.) poussent 64% d'entre eux à croire en une « récession durable ». Chômage (62%), pouvoir d'achat (59%) et déficit public (55%) restent d'ailleurs pour les 1.000 personnes interrogées les domaines qui pâtiront le plus de la crise financière.

S'ils sont inquiets, les français semblent toutefois accorder une large confiance à leurs banques puisque seuls 21% d'entre eux remettent en doute leur « solidité » (pourtant ébranlée par la crise du prêt immobilier). Entre Livret A, assurance vie, PEL, côté épargne 51% des sondés déclarent ne rien devoir changer à leurs habitudes (ils sont 26% à ne pas épargner du tout).

La crise de l'immobilier s'ancrant plus profondément dans la réalité des ménages qu'une lointaine crise financière, c'est évidemment concernant ce secteur que les opinions sont plus marquées. Si 41% des personnes interrogées prévoient à plus ou moins long terme effectuer une future transaction immobilière (acquisition ou vente d'un logement), parmi eux 32% envisagent de remettre leur projet à plus tard (7% estiment devoir prendre les devants en réalisant leur transaction dans les plus brefs délais).

Enfin, aux dates des 4 et 5 novembre 2008 (dates auxquelles fut réalisé ce sondage), la politique menée par Nicolas Sarkozy et son gouvernement pour tenter de juguler cette crise financière était approuvée par 51% des français. La crise financière semble dépasser les clivages politique puisque si 88% des sympathisants de droite soutiennent les actions du chef de l'Etat, ils sont également rejoins par 30% des sympathisants de gauche. Reste toutefois que, sur ces citoyens faisant confiance à Nicolas Sarkozy, seuls 40% jugent efficaces les mesures prises.

Mettre le cap vers l'énergie solaire et éolienne. Voilà le message transmis par Jean-Louis Borloo lors d'un entretient donné ce lundi 17 novembre au journal Le Parisien.

Interrogé sur le plan de développement des énergies renouvelables qu'il a présenté hier (dans le cadre du Grenelle de l'Environnement), le ministre de l'Environnement déclare vouloir « réussir la transition énergétique » en augmentant l'investissement de la France dans les énergies vertes stars que sont le solaire et l'éolien afin qu'en 2020 celles-ci occupent 23% de la consommation globale du pays (10,3% en 2005). Actuellement 4ème derrière l'Allemagne, l'Espagne et l'Italie, la France entend donc bien rattraper son retard. Un « fond chaleur renouvelable » géré par l'Ademe pourrait voir le jour dès 2009. Bénéficiant d'un milliard d'euros sur 3 ans, ce dispositif permettrait ainsi de passer ces énergies écologiques de 18 millions de tonnes (soit l'équivalent du pétrole) à 37 millions.

• Concernant le solaire, Jean-Louis Borloo annonce d'ores et déjà le lancement dès ce mois de décembre d'un appel d'offres afin qu'à terme chaque région française accueille une centrale photovoltaïque. « Le gros, c'est le solaire. En termes industriels, et d'effondrement des coûts industriels, c'est probablement là qu'on a la capacité la plus importante », a-t-il déclaré.
• Le cas de l'éolienne est plus délicat. Les polémiques quant à leur impact négatif sur le paysage et le pouvoir grandissant des sociétés ayant investi dans les parcs éoliens se multiplient. Le ministre souhaite donc engager les discussions avec, en ligne de mire, la création de 8.000 éoliennes d'une puissance totale de 20.000 mégawatts (en 2007, la puissance du parc éolien français s'élevait à 2.500 mégawatts).

S'ils représentent le coeur du dispositif, éolien et solaire ne sont pas les seules énergies à favoriser pour promouvoir le développement durable. Au sein des 50 mesures qui constituent le « plan Borloo » sont également cités le recours à la géothermie et la biomasse (chauffage au bois). Atteindre les objectifs visés par le ministère de l'Ecologie permettrait une diminution des émissions de CO2 de près de 16 millions de tonnes. Sur le plan économique, l'investissement ainsi engagé pourrait, en 2012, générer un marché de 24 milliards d'euros ainsi que la création de 120.000 emplois.

Entre crise financière, crise économique, crise de l'immobilier et crise du crédit, les ménages français en quête de financement ne savent plus où donner de la tête. Si les conditions d'octroi d'un prêt immobilier se sont encore durcies au mois d'octobre, voilà une nouvelle qui devrait toutefois les ravir : selon le courtier en ligne Empruntis.com, les taux de crédit devraient connaître une baisse notable dès les premiers mois de l'année 2009.

« Les taux ne vont plus beaucoup bouger sur les dernières semaines de 2008, car nous entrons dans une période traditionnellement creuse du marché immobilier. Seules quelques banques qui pratiquaient des taux supérieurs à la moyenne ont opéré des baisses », précise Maël Resch, responsable de la communication du courtier en ligne. Si ce mois de novembre voit les taux du prêt immobilier enregistrer un net repli (toujours selon Empruntis.com, le taux moyen d'un emprunt sur 20 ans serait passé de 5,40% à 5,25%), il faudra pourtant patienter encore un peu avant d'observer « des taux moyens plus proches des 5% que des 5,25% », ajoute-t-elle.

Face à un médiateur national du crédit nouvellement nommé (René Ricol) et à un gouvernement dans l'attente d'une réaction après avoir mis en place un plan de soutien de plusieurs centaines de milliards d'euros, les banques s'étaient donc engagées à dégripper la distribution du crédit et notamment celle du prêt immobilier. La promesse de sécurité faite par l'Etat et la baisse généralisée des taux directeurs (OAT et Euribor servant respectivement de base aux taux fixes et variables de crédit) semble donc avoir permis l'instauration d'un climat favorable à une prochaine diminution des taux appliqués par les banques. « Les banques paient moins cher l'argent qu'elles empruntent entre elles, elles peuvent donc commencer à proposer aux clients des taux moins élevés sans rogner leurs marges », explique Maël Resch.

Pas de manifestations intempestives de joie, notamment du côté des acteurs de l'immobilier (dont le futur reste conditionné par la direction prise par le crédit). Si la perspective peut paraître réjouissante, les désillusions passées entretiennent toujours la méfiance. René Paillincourt, le président de la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers) concède ainsi qu'il est « difficile de faire un pronostic, mais c'est vrai que si les banques ne modifient pas leur politique d'octroi du crédit, ça peut effectivement se prolonger pendant de longs mois et se traduire par une vraie crise. »

Interrogée ce matin par le quotidien Les Echos au sujet des mesures qui pourraient être envisagées pour relancer le secteur de la construction, Christine Boutin, la ministre du Logement, a fait part de deux projets ambitieux : la révision de la TVA et la majoration du prêt à taux zéro.

Si son projet de loi en faveur du logement, actuellement à l'étude au sein de la classe politique, se révèle insuffisant à redresser les ventes d'un immobilier neuf aujourd'hui au plus bas, la ministre du logement pourrait proposer aux parlementaires de débattre sur deux dispositions supplémentaires. « A situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle », précise-t-elle.

Extraits de l'entretien donné ce lundi 17 novembre 2008 au quotidien Les Echos :

Une TVA à 5,5% pour le plus grand nombre : « Je suis personnellement favorable à l'application, pour une période de dix-huit à vingt-quatre mois, d'un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 19,6 % pour tous les achats de logements neufs par les ménages respectant le plafond de ressources du prêt à taux zéro, soit 80 % des ménages français et 60 % des acheteurs actuels. » Un élargissement de la TVA qui, s'il devait être appliqué, pourrait coûter 250 millions d'euros. Le dispositif serait alors effectif pour une durée maximale de deux ans et devrait, selon Christine Boutin, relancer le secteur de l'immobilier neuf au point de compenser les pertes fiscales pour l'Etat qu'engendrerait cette réduction de TVA.

Un prêt à taux zéro majoré : D'un coût pour l'Etat de près de 180 millions d'euros mais permettant à de nombreux ménages de bénéficier d'un crédit immobilier à l'accès facilité, la réévaluation du prêt à taux zéro (déjà présente au sein du projet de loi actuel) pourrait être réétudiée. « La mesure sur laquelle je travaille est une majoration du prêt à 0 % dans le neuf pour tous les ménages aux revenus inférieurs au plafond de ressources des prêts d'accession sociale, récemment augmenté par décision du président de la République. Le montant du prêt à taux zéro, majoré en contrepartie d'une aide de la collectivité territoriale, pourrait être en moyenne de 47.000 euros, au lieu de 29.000 euros actuellement. »

Enfin, concernant la possible réforme de la loi Robien, Christine Boutin fait part de ses réticences : « cette idée est agitée par certains à l'initiative de promoteurs qui y voient un avantage, mais à ce stade aucune décision n'est prise. Personnellement, je n'y suis pas favorable ». La ministre rappelle qu'une telle modification de ce type de défiscalisation immobilière « auraient un surcoût très important pour les finances publiques, de l'ordre de 700 millions d'euros pour 60.000 logements bâtis ».

Après la loi Girardin, la loi Malraux et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le gouvernement souhaitent continuer dans sa volonté de plafonner les niches fiscales. Epargné jusque là, l'avantage Monuments Historiques semble être dans le collimateur du gouvernement.

En effet, le dispositif « Monuments Historiques », dans sa version actuelle, permet au propriétaire d'un bâtiment classé Monument Historique de déduire ses charges spécifiques ou ses déficits fonciers de son revenu global et ce sans limitation de montant. Cet avantage fiscal aurait couté environ 30 millions d'euros à l'Etat selon un rapport de l'inspection générale des finances publié en Avril dernier. De plus selon le rapport parlementaire remis en juin dernier sur les niches fiscales, ce dispositif de défiscalisation « Monuments Historiques » aurait été adopté par 2 600 foyers en 2005.

Gilles Carrez, rapporteur général du budget, a ainsi proposé d'apporter trois modifications au dispositif en vigueur actuellement :

• Tout d'abord l'amendement prévoit de plafonner l'avantage fiscal lorsque les Monuments Historiques ne sont pas ouverts au public. Le plafond prévu serait fixé à 200 000 euros.
• De plus, les propriétaires pour bénéficier de l'avantage fiscal devront s'engager à conserver le bien pendant 15 ans à compter de la date d'acquisition.
• Enfin ces mêmes propriétaires ne devront pas mettre l'immeuble en copropriété.

Ces modifications viennent s'ajouter au schéma de plafonnement global des niches fiscales qu'ont retenus les députés de la commission des Finances. Ceux-ci prévoient en effet un plafonnement global à 25 000 euros plus 10% du revenu. Dans le cas d'un couple qui gagnerait 100 000 euros par an, cela reviendrait à un montant de défiscalisation annuel possible de 35 000 euros (25 000 euros + 10 000 euros), ce qui dans l'ensemble représente déjà un montant conséquent.

Dans un contexte difficile pour la défiscalisation, ces réformes tenteront de donner un nouveau souffle au secteur qui à semble t-il besoin d'un nouvel élan.

Délais de transaction en hausse, augmentation des taux de prêt, raréfaction du prêt immobilier et acheteurs qui s'adonnent désormais à la négociation acharnée des prix, la crise actuelle oblige les vendeurs à présenter un bien irréprochable pour espérer trouver preneur. Un prix non excessif, un bien de qualité et entretenu mais également un dossier de diagnostic technique à jour sont aujourd'hui les composants indispensables de chaque transaction conclue.

Depuis novembre 2007, un propriétaire souhaitant vendre ou louer son logement doit joindre le dossier de diagnostic technique à sa promesse de vente ou à son bail locatif. Réunissant l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la catégorie du bien concerné, ce dossier se verra bientôt agrémenté d'un nouveau feuillet, concernant cette fois-ci l'état de son installation électrique.

En effet, s'ajoutant au diagnostic gaz, plomb, termites, amiante ou encore au diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic électrique deviendra obligatoire dès la rentrée 2009. Passé ce cap, les propriétaires d'un bien immobilier dont l'installation électrique date de plus de 15 ans devront faire appel à un professionnel qui s'assurera alors de sa conformité. Entretien, vétusté, accessibilité, chaque vecteur potentiel de risque sera passé en revue.

A compté de janvier 2009, la réalisation d'un diagnostic immobilier électrique sera alors d'autant plus recommandée qu'en cas d'absence de certificat (disposant d'une validité de 3 ans), le vendeur pourrait voir sa responsabilité engagée lors d'un éventuel accident.

Le nombre de diagnostics immobiliers imposés aux propriétaires de logement s'accroit donc mais, que ceux-ci se rassurent, le diagnostic électrique devrait marquer une pause dans ce processus. Le diagnostic assainissement des eaux usées ne devrait ainsi voir le jour qu'en 2013, inaugurant alors l'arrivée de nouveaux certificats menant tout droit notre parc immobilier vers une généralisation de la norme HQE (Haute Qualité Environnementale).

Face à la crise financière, les banques françaises ne sont pas toutes logées à la même enseigne. Le 3ème trimestre 2008 comme ce début de 4ème trimestre se sont en effet révélés désastreux pour certaines alors que d'autres réussissent tant bien que mal à tirer leur épingle du jeu.

Filiale des Caisses d'Epargne, la banque d'investissement Natixis dévoilait hier des revenus déficitaires de près de 250 millions d'euros. Alors que le titre boursier de Natixis s'enfonce un peu plus chaque jour (-13,5% hier), le groupe estime à 636 millions d'euros les pertes inhérentes à la crise financière (crise initiée, rappelons-le, par l'effondrement des subprimes, ces prêts immobiliers à risque aux Etats-Unis).

Déjà sauvé du naufrage par l'intervention, fin septembre, des gouvernements français, belge et luxembourgeois, le groupe franco-belge Dexia, spécialisé dans le financement des collectivités, a annoncé ce matin une perte nette pour ce troisième trimestre de plus de 1,5 milliards d'euros. Sur un an, la banque affiche des revenus en chute libre (-78%) et envisage désormais de céder sa filiale américaine FSA au réhausseur de crédit Assured Guaranty. Depuis le début de la crise, son exposition à des actifs « pourris » (notamment ceux liés au prêt immobilier à risque) aurait coûté à la banque près de 2,191 milliards d'euros.

Avec un recul annuel de 61,7%, le Crédit Agricole (première banque française) réalise toutefois un bénéfice de 365 millions d'euros au troisième trimestre. Une bonne nouvelle néanmoins puisque les spécialistes lui prédisaient au mieux un bénéfice de 153 à 300 millions d'euros. Concernant l'impact de la crise sur le Crédit Agricole, celui-ci s'élèverait à 726 millions d'euros. Une dégradation moindre que chez bon nombre de ses concurrents qui fait dire à Georges Pauget : « ce sont des résultats que je considère comme satisfaisants dans le contexte dans lequel nous intervenons aujourd'hui ».

Les prix dans l'immobilier ancien continuent de décroître. Selon les derniers résultats publiés par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les logements anciens ont perdu en octobre 1.2% de leur valeur (-0.8% pour les appartements ; -1.6% pour les maisons). Bien qu'il s'agisse d'une baisse moins prononcée qu'en septembre (-3.2%), l'évolution annuelle des prix est devenue négative pour la première fois depuis 1996 (-0.7%). « Le fort recul des prix au cours des trois derniers mois (-4.3%) impacte désormais le rythme de variation annuel des prix », note la Fnaim. Côté prévisions, la Fédération affirmait le le mois dernier que « le marché de l'ancien semble bel et bien s'être ancré dans une phase de recul de plusieurs mois ».

Obtenir d'une banque un prêt immobilier relève aujourd'hui de l'exploit. Devant les appels répétés puis les sous-entendus menaçants du gouvernement, les groupes financiers se sont engagés à relancer la distribution de crédit, tant aux particuliers qu'aux entreprises. Une relance qui s'organisera bien évidemment en douceur mais qui, pour l'heure, n'est pas encore perceptible, bien au contraire...

Il faut désormais plus que des paroles apaisantes de la part des banques pour restaurer la confiance perdue des ménages et des professionnels. En pleine crise financière, le sauvetage des établissements prêteurs par la mise en place du plan de soutien du gouvernement était alors apparu comme nécessaire et vital, mais il s'accompagnait également de quelques contreparties. Si les banques se sont vues refinancées par l'argent public (à hauteur de 10 milliards répartis au sein des plus grands groupe français), elles s'étaient aussi engagées à reprendre leur activité de financement de l'économie en ouvrant un peu plus les vannes du crédit à destination des entreprises et des ménages (une augmentation annuelle des prêts de 3 à 4% est attendue). Or, témoignages de sociétés en difficulté, d'emprunteurs potentiels et études statistiques tendent à souligner l'attentisme flagrant des banques françaises.

Si le début du mois de septembre a été marqué par une reprise des prêts accordés aux entreprises (+12,2% sur un an), une enquête menée par la Banque de France indique clairement que le durcissement des conditions d'octroi du crédit (et notamment du prêt immobilier) est de plus en plus important. Par rapport à la même période en 2007, le troisième trimestre enregistre une chute de la distribution du crédit de 26,3%. Pour le seul prêt immobilier (quel que soit le taux et la durée), cette baisse représente un montant non accordé de près de 16 milliards d'euros. Aujourd'hui, 67% des banques avouent appliquer une politique de distribution bien plus stricte qu'à l'accoutumée (elles n'étaient que 30% dans ce cas au 2ème trimestre 2008).

Si le prétexte d'une « dégradation des perspectives économiques » semble évidemment justifiable, le gouvernement redoutait que les banques n'emploient l'aide qui leur a été attribuée que pour régénérer leurs marges bénéficiaires. René Ricol a donc été nommé médiateur national du crédit avec la charge de prévenir un éventuel dérapage des établissements financiers. Nicolas Sarkozy avait alors soutenu que les « engagements verbaux » ne seraient pas suffisants, menaçant les banques de faire entrer l'Etat à leur capital si, à l'heure des bilans, ces engagements s'avéraient caduques.

Le premier bilan à donc eu lieu hier, pas de sanctions à l'horizon. Réunis par René Ricol, les dirigeants des principaux groupes bancaires ont donc renouvelé l'engagement pris auparavant, comme l'indique le communiqué transmis : « continuer à accompagner avec fidélité leurs entreprises clientes dans leur activité, sans réduction de l'enveloppe globale des encours pour chacune d'entre elle, également sans augmentation de garanties personnelles, sauf situation exceptionnelle le justifiant ». En outre, les banques s'engagent à « envisager, chaque fois que cela est possible, des prises de risque supplémentaires ».

Cela suffit pour l'instant à contenter le médiateur national du crédit qui précise que « les banquiers donnent un vrai signal qu'ils ont compris ». Seule nouveauté instaurée au terme de la réunion : le recours au médiateur en cas de rupture de relation entre une entreprise et sa banque. Si un établissement refuse de financer une entreprise cliente, cette dernière pourra donc faire appel à un médiateur. La banque disposera alors de 5 jours pour refaire une proposition à l'entreprise et ainsi mettre fin à la procédure de médiation.

Ce n'est désormais une nouvelle pour personne, le marché immobilier subit actuellement un retournement de grande ampleur. Dans sa dernière publication, datée de ce mercredi 12 novembre, la FNAIM fait de nouveau état d'une baisse des prix de l'immobilier.

Faisant preuve il y a quelques semaines encore d'un optimisme à toute épreuve, la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers) a progressivement dû revoir son positionnement stratégique face à une crise dont les effets furent nettement sous-estimés. L'entrée en scène de son nouveau directeur général, Henri Buzy-Cazeaux, marqua sa prise de conscience et le revirement de sa politique de communication. Si les premières interventions de monsieur Buzy-Cazeaux évoquant les troubles du marché immobilier semblaient teintées d'alarmisme, les publications de la fédération restaient prudentes, voire hésitantes, annonçant quelques légères baisses de prix soigneusement couvertes par des statistiques au lissage improbable.

Echaudée par les critiques brocardant son optimisme des derniers mois, la FNAIM a sans doute voulu éviter de tomber dans un pessimisme excessif. Chaque baisse mensuelle des prix de l'immobilier, annoncée dans les dernières notes de conjoncture, était donc adoucie par une évolution annuelle des prix à tendance haussière.

Une telle pratique ne pouvait évidemment pas entretenir éternellement l'illusion et aujourd'hui, la FNAIM révèle donc sa première baisse annuelle des prix de l'immobilier ancien depuis 1996 (révélation faite par la fédération à l'AFP). Entre novembre 2007 et octobre 2008, les prix de l'immobilier ancien ont en effet reculé de 0,7%. Pour ce mois d'octobre, ces logements enregistrent donc une énième décrue de leur prix (-1,2% par rapport au mois de septembre 2008). « Le fort recul des prix au cours au cours des trois derniers mois (-4,3%) impacte désormais le rythme de variation annuel des prix, en baisse de 0,7% », précise la FNAIM. Dans le détail, maisons et appartements affichent un recul respectif de -1,6 et -0,8%.

Le président de la FNAIM, René Paillincourt, estimait encore début octobre que si une baisse des prix semble désormais inévitable, elle ne devrait pas revêtir l'importance que certains analystes peuvent lui prêter. Une courbe descendante « de -2% à -3% pour 2008 et une autre de -7% à -8% en 2009, soit au total une chute de -10% à fin 2009 » devrait selon lui être le scénario le plus plausible.

Quant à déterminer les responsables du retournement du marché immobilier, durcissement des conditions d'octroi du prêt immobilier et envolée des taux apparaissent encore et toujours pour la fédération comme de parfaits coupables. « Ce sont les banques et leur attitude envers les potentiels emprunteurs de crédits immobiliers qui vont déterminer le futur des prix de l'ancien », déclare ainsi Henri Buzy-Cazeaux.

Pour le gouvernement, les deux secteurs en crise sont : l'immobilier et l'automobile, et il compte aider ces secteurs à sortir la tête de l'eau, le secrétaire général de l'Elysée, Claude Guéant, a été clair.

Pour le secteur automobile, le gouvernement défend à Bruxelles un plan d'aides à l'investissement. Pour le second, le problème est plus vaste : baisse de la demande de prêt immobilier, chute du nombre de crédits immobiliers obtenus, effondrement de nombre de transactions dans le neuf, hausse des taux du crédit immobilier,...autant de causes qui entrainent de nombreux corps de métiers dans la tourmente.

En conséquence toute les entreprises liées, de plus ou moins loin, aux métiers de l'immobilier n'obtiennent plus de crédit pour se financer, et les particuliers désireux d'acheter un bien immobilier et qui cherche à obtenir le meilleur taux de prêt immobilier, n'obtiennent pas l'accord des banques.

Pour remédier à cette situation, le gouvernement avait déjà annoncé en octobre des mesures significatives, avec notamment le rachat par l'Etat de 30.000 logements et l'extension du Pass-Foncier aux achats de logements collectifs. (Voir actualité « Immobilier : L'Etat rachète 30 000 logements »). Mais le marché de l'investissement locatif, représenté par les Loi de Robien et par la Loi Borloo, n'a cessé lui aussi, de se dégrader.

Pour freiner cette chute du secteur, le gouvernement envisage de modifier le mécanisme des loi Robien et loi Borloo.

Aujourd'hui les mécanismes fiscaux prévus par ces deux lois de défiscalisation, permettent une diminution du revenu imposable (voir avantages fiscaux Loi de Robien et avantages fiscaux Loi Borloo). Autrement dit un investisseur peut voir son revenu imposable diminuer de 10 700 euros par an maximum. L'imposition qui en résulte est donc moins élevée, on parle souvent à tort de réduction d'impôt. Avec ce mécanisme c'est logiquement les tranches d'imposition les plus élevées (40%) qui bénéficient au maximum du dispositif, et qui exclue en particulier les classes moyennes.

Pour éviter cela, le gouvernement souhaite, transformer cet avantage en réduction d'impôt. Cette réduction d'impôt serait alors exprimée en pourcentage de l'investissement. Un plafond de réduction serait instauré, tout comme pour la majorité des autres niches fiscales. C'est d'ailleurs ce que le Parlement s'apprête à faire pour le dispositif Loi Malraux en ce qui concerne les travaux dans les secteurs sauvegardés (Voir actualité sur la Loi Malraux « Défiscalisation : loi de Finances 2009 »).

Pour Gilles Carrez, qui s'inquiète de « l'effondrement de la construction de logements », « Il faut que la réduction d'impôt soit généreuse sur le Robien et le Borloo, mais il faut aussi lever les nombreux verrous réglementaires et revoir les conditions de loyer et de ressources des locataires attachées à ces dispositifs ».

Il faudra toutefois, si cette mesure prend forme, la mettre en place le plus rapidement possible, car toute période de flottement serait encore plus dangereuse pour le secteur. Les investisseurs préférant attendre l'éventuelle réforme. En tout état de cause, elle pourrait être discutée lors de l'examen du projet de loi de Finances rectificative, et à l'occasion de l'examen de la loi Boutin sur le logement, début décembre.

Natixis n'aurait donc pas retenu la leçon.
Le titre de la banque d'investissement, appartenant conjointement à la Caisse d'Epargne et à la Banque Populaire, abandonne 8,65% et met ainsi à rude épreuve les nerfs de ses actionnaires en dévoilant un mois d'octobre catastrophique.

Pourtant échaudée il y a peu par la crise financière dont elle a massivement subi les effets, la banque d'investissement Natixis aurait donc replongé dans ses travers spéculatifs. C'est du moins ce que révèle ce matin le quotidien La Tribune en imputant à l'établissement une perte de 975 millions d'euros pour le seul mois d'octobre. Après plus de 700 millions égarés par la Caisse d'Epargne le mois dernier, c'est donc au tour de sa filiale de dilapider près d'un milliard d'euros dans le cadre d'investissements boursiers malheureux. Encore une fois, si les traders de Natixis ont pris soin de se méfier des produits liés au subprime (prêt immobilier à risque à l'origine de la crise financière), ils se sont de nouveau enlisés puis entêtés dans des placements hasardeux (le quotidien annonce non seulement une activité sur les marchés d'actions, mais également sur ceux des taux et des changes).

Natixis devrait présenter jeudi ses résultats pour le troisième trimestre 2008 et, si l'information donnée par La Tribune se confirme, nul doute qu'elle annoncera également le départ de ses instances dirigeantes. En attendant, la banque a démenti ce matin l'existence d'une perte d'une telle importance, avouant toutefois avoir été fortement affectée par une crise financière unique. « Le coût du risque lié à l'impact de cette crise sans précédent sur nos contreparties habituelles continue à rester élevé, comme d'autres banques l'ont constaté au troisième trimestre, pour s'établir au mois d'octobre à 250 millions d'euros environ », déclarait ainsi Natixis.

Soucieuse de ne pas se voir considérée comme le vilain petit canard qui n'aurait pas hésité à braver les recommandations émises de toutes parts, Natixis s'empresse d'ajouter que cette perte de revenus de 250 millions d'euros n'est en rien liée à une quelconque prise de risque inconsidérée. Loin d'avoir misé sur des opérations de trading rendues aléatoires par la crise (crise financière émanant directement de la crise américaine du prêt immobilier), Natixis ne serait ici que la victime innocente de conditions de marché « extrêmement difficiles » sans pour autant « qu'aucun dysfonctionnement puisse être invoqué ».

Le Code Général des Impôts dans sont Article 31, I - 1 ter, prévoit concernant la Loi Malraux que « Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques et peuvent imputer leur déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant »

Ce dispositif fortement avantageux pour les hauts revenus souhaitant défiscaliser de manière importante risque d'être modifié en profondeur par la nouvelle Loi de Finance de 2009. Nous l'évoquions déjà dans une précédente actualité (Défiscalisation : Loi de Finances 2009), mais il semble désormais que les intentions de Bercy se précisent. La « nouvelle » Loi Malraux opterait à priori pour un assouplissement des travaux déductibles mais pour un durcissement des conditions de réductions d'impôts.

Tout d'abord, les dépenses de travaux déductibles seraient élargies à l'ensemble des dépenses de travaux déclarés d'utilité publique imposés ou autorisés par l'autorité publique.

Plus intéressant encore, l'avantage fiscal serait étendu aux locations à usage professionnel afin de faciliter la restauration complète des immeubles concernés dont une partie est affectée à un usage professionnel.

Toutefois, en contrepartie de ces nouveaux avantages, il est envisagé :

• de généraliser l'existence d'une déclaration d'utilité publique pour que les opérations éligibles aux avantages fiscaux soient mieux encadrer.
• de porter la durée d'engagement de location de 6 à 9 ans, pour l'aligner sur les principaux dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif, comme la Loi de Robien, par exemple.
• de fixer une limite d'imputation des charges engendrées par la restauration complète de l'immeuble situé dans un secteur protégé, sur les autres revenus.

Le taux de déduction appliqué à ces dépenses et le montant maximum déductible seraient en conséquence modifiés. Il y aurait désormais des plafonds maximum de défiscalisation :

• 100 % dans la limite de 140 000 euros de dépenses lorsque l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé
• et 75 % dans la limite de 100 000 euros de dépenses lorsque l'immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

Le grand principe de la réforme résidant dans le fait qu'un contribuable ayant opté pour la défiscalisation Loi Malraux, verrait son montant « défiscalisable » globalement plafonnée à 140 000 euros.

Parallèlement un délai de mise en location du bien serait fixé. La location devant prendre effet au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la première déduction est opérée.

Si vous souhaitez donc profiter encore des avantages fiscaux de la Loi Malraux « ancienne version », il faudra vite réfléchir car ces réformes devraient être mises en place, pour toute demande de permis de construire ou de déclaration de travaux déposée à compter du 1er janvier 2009.